David

Neue EU-Regulierung von Crowdfunding Plattformen in 2020 – Was steckt dahinter?

von

In diesem Jahr wird eine neue EU-weite Regulierung von Crowdfunding Plattformen in Kraft treten. Am 18. Dezember 2019 haben sich die EU Institutionen (der Europäische Rat, die Europäische Kommission und das Europäische Parlament) auf eine Regelung geeinigt, die die Einführung eines neuen Status European Crowdfunding Service Provider (ECSP) vorsieht. Wer die Pressemitteilung des Europäischen Parlaments vom 19. Dezember 2019 im genauen englischen Wortlaut nachlesen möchte, findet sie hier: EU rules to boost European crowdfunding platforms agreed

Die Europäische Kommission in Brüssel
Abb. 1: Die Europäische Kommission in Brüssel (Bild von Dimitris Vetsikas auf Pixabay)

Warum eine neue EU-Regulierung?

Die Europäischen Kommission nennt folgenden Hauptgrund für die neue EU-Regulierung (Übersetzung von mir):

Der EU-Markt für Crowdfunding ist im Vergleich zu anderen großen Weltmärkten unterentwickelt. Eine der größten Hürden für Crowdfunding-Plattformen, die ihre Dienste grenzüberschreitend anbieten möchten, ist das Fehlen gemeinsamer Regeln in der gesamten EU. Dies erhöht die Compliance- und Betriebskosten und verhindert, dass Crowdfunding-Plattformen expandieren. … Sobald die neue Verordnung auf EU-Ebene verabschiedet wurde, können Plattformen einen EU-Pass beantragen, der auf einem einzigen Regelwerk basiert. Dies erleichtert es ihnen, ihre Dienstleistungen in der gesamten EU anzubieten.

Der Crowdfunding Markt in der EU ist tatsächlich „unterentwickelt“ – er macht nur einen Bruchteil des Crowdfunding Markts in den USA oder in China aus. Das soll sich nach Aussage der EU Kommission ändern und dazu dient diese EU-Regulierung.

Die offizielle Webseite der Europäischen Kommission zum Thema Crowdfunding findet ihr übrigens hier, wobei die meisten Inhalte jedoch nur auf Englisch sind.

Worum geht es?

1. Zugang zum gesamten europäischen Markt erleichtern

Bisher müssen sich die Crowdfunding Plattformen in jedem EU-Land separat bei den nationalen Regulierungsbehörden registrieren lassen und damit den unterschiedlichen lokalen Anforderungen entsprechen. Das kostet viel Zeit und Geld und es schreckt so manche Plattform davon ab, in andere EU Länder zu expandieren. In Zukunft reicht eine einmalige Registrierung als European Crowdfunding Service Provider (ECSP), um in allen EU-Ländern aktiv sein zu können. Dies erschließt den Markt in 27 Mitgliedstaaten der Europäischen Union mit rund 450 Millionen Einwohnern (Zahlen natürlich bereits nach dem Brexit).

2. Investorenschutz

Investoren werden als sophisticated investor oder non sophisticated investor eingestuft, was ich am ehesten mit versierter Anleger und nicht versierter Anleger übersetzen würde. Nicht versierte Anleger werden eingehender über die Risiken informiert und gewarnt, falls ihre Investition 1.000 Euro oder 5 Prozent ihres Nettovermögens übersteigt. Außerdem werden ihnen 4 Tage zum Überdenken der Entscheidung eingeräumt (reflection period). Das liest sich für mich wie eine Widerrufsfrist, aber wir müssen wohl abwarten, wie dies von den Plattformen konkret umgesetzt werden wird.

Außerdem muss den Anlegern zu jedem Projekt ein key investment information sheet (KIIS) zur Verfügung gestellt werden. Dabei geht es insbesondere um Informationen über finanzielle Risiken, Insolvenzrisiken, Kosten und Projektauswahlkriterien.

3. Finanzierungslimit

Die Unternehmen, die als Darlehensnehmer oder Projektentwickler auftreten, können über einen Zeitraum von 12 Monaten maximal 5 Millionen Euro finanzieren lassen. Diese Grenze gilt nicht pro Projekt, sondern für alle Projekte desselben Unternehmens in einem fließenden Zeitraum von 12 Monaten.

Wann geht’s los?

Die Verordnung muss noch vom EU Wirtschaftsausschuss und dann vom gesamten EU Parlament gebilligt werden, womit im ersten Quartal 2020 zu rechnen ist. Dann steht den nationalen Regulierungsbehörden eine Übergangsfrist von 12 Monaten zur Verfügung, dies umzusetzen. Die Plattformen haben dann abermals 6 Monate Zeit, die neuen europäischen Anforderungen zu erfüllen.

Fazit

Die neue EU-Regulierung soll Crowdfunding Plattformen den Zugang zum gesamten europäischen Markt erleichtern und den Investorenschutz verbessern. Beides ist bitter nötig. Inwieweit diese Ziele mittels dieser neuen Regelungen erreicht werden, hängt jedoch wie so oft von der konkreten Umsetzung ab. Auf jeden Fall darf man gespannt sein, ob dies eine größere Dynamik in den EU Crowdfunding Markt bringt.

Wie sinnvoll ist diese neue EU-Regulierung aus Deiner Sicht? Welche Auswirkungen hat das für uns als Investoren? Ich freu mich auf Deine Meinung dazu. Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Beitrag.

Update 10.02.2020: Im Folgeartikel wird auf die (möglichen) Auswirkungen für Anleger näher eingegangen: Welche P2P Plattformen sind von der neuen EU-Regulierung betroffen und was ändert sich für Anleger?

Dagobertinvest – Investieren wie die reichste Ente der Welt? (Teil II)

von

Mit Sparsamkeit, Gier und Geiz zum größten Vermögen der Welt – dafür steht Dagobert Duck. Was dies mit Dagobertinvest* zu tun hat – oder auch nicht – war Thema in Teil I der Plattformvorstellung. Wenn noch nicht geschehen, schau dir am besten zuerst Teil I an, der sich auf die Eckdaten des Anbieters, den Track-Record und die Vor- und Nachteile der Plattform konzentriert.

Kleiner Nachtrag zum Thema Track-Record: Wie in den Kommentaren zu Teil I der Plattformvorstellung erwähnt, veröffentlichen die meisten Immobilien Crowdinvesting Anbieter keine Informationen zu verspäteten oder problematischen Projekten. Ich hatte Dagobertinvest* diesbezüglich angeschrieben und Herr Zederbauer, der CEO, nimmt dazu folgendermaßen Stellung:

Zu der Frage mit Verzögerungen verweise ich darauf, dass wir an einer sehr transparenten Lösung arbeiten, die wir in den kommenden Wochen Anfang 2020 präsentieren werden. Mit Verlusten rechnen wir derzeit noch nicht. Betreffend Kommunikation [von Projekten in] Schieflage: Derzeit kommunizieren wir dieses Themenfeld ausschließlich mit den betroffenen Anlegern. Aber wie gesagt wird sich da was ändern.

Wir dürfen also gespannt sein, was sich dort bald ändern wird.

Jetzt aber zu Teil II der Plattformvorstellung: Was sind die Besonderheiten von Dagobertinvest? Worauf sollte ein Anleger achten, wenn er bei dem österreichischen Marktführer für Immobilien Crowdinvesting sein Kapital investieren möchte? Das ist der Schwerpunkt von diesem Beitrag. Wenn ihr euch die Webseite und die Projektdarstellungen von Dagobertinvest* anschaut, fallen einige Besonderheiten sofort ins Auge:

1. „Early-Bird“ Zinssatz

Bei einigen Finanzierungsrunden profitieren Investoren in den ersten Tagen nach Beginn der Zeichnungsperiode von einem höheren Zinssatz. Dieser „Early Bird“ Zinssatz wird in den Fundingdetails deutlich ausgewiesen, auch mit dem Hinweis bis wann dieser gewährt wird. So kann man als Frühzeichner z.B. eine Early-Bird-Verzinsung von 7,25% in den ersten 14 Tagen erzielen anstatt einer Standardverzinsung von 7,00%, wenn man erst nach Ablauf der 14-Tage-Frist die Anteile zeichnen würde. Im Allgemeinen kann man dadurch eine zwischen 0,25% und 0,50% höhere Rendite realisieren. „Der frühe Vogel fängt den Wurm“.

2. Freischaltung für Investoren in unterschiedlichen Ländern

Wer sich die verfügbaren Projekte bei Dagobertinvest* anschaut, wird auch über die Flaggensymbole auf jedem Projektangebot stolpern:

Abb. 1: Dagobertinvest Länderkennung

Die Plattform schaltet Emissionen für Investoren in den drei Ländern ggf. zu unterschiedlichen Zeitpunkten frei. Alle Projekte sind sofort für Investoren in Österreich verfügbar. Auch Schweizer Anleger können im Normalfall von Beginn an ihre Investition tätigen. Anleger mit Wohnsitz in Deutschland werden häufig einige Tage später freigeschaltet. Welchen Hintergrund hat diese länderspezifische Unterscheidung? „Anleger in unterschiedlichen Märkten erhalten die jeweiligen korrekten heimischen Dokumente“- so die Aussage von Dagobertinvest. Deutschen Investoren wird das Dokument „VIB für deutsche Investoren“ zur Verfügung gestellt, welches das für den deutschen Markt vorgeschriebene „Vermögensanlagen-Informationsblatt gemäß §§ 2a, 13 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG)“ enthält. Wer als deutscher Investor nicht auf die Freischaltung (und damit die Verfügbarkeit des VIBs) warten möchte, kann sich jederzeit an den Dagobertinvest Support wenden und um einen Code zur vorzeitigen Freischaltung des Projekts bitten. Damit ist es dann möglich, auch als deutscher Investor sofort in die Projekte zu investieren.

3. Fundingzeitraum

Auch die Begriffe Fundingschwelle und Fundinglimit sind eine Besonderheit bei Dagobertinvest*:

Abb. 2: Dagobertinvest Fundingdetails

Der Anbieter erläutert dies gut verständlich auf seiner Webseite:

Der Crowdfunding-/Funding-Zeitraum ist der Zeitraum, in dem es möglich ist in das Crowdinvesting-Projekt zu investieren. Die Crowdfunding-/Funding-Schwelle ist der Betrag, der durch alle Investoren zumindest erreicht werden muss, sodass das Investment zustande kommt. Das Crowdfunding-/Funding-Limit ist die Obergrenze des Betrages, den alle Investoren zusammen in ein Projekt investieren können.

Es dauert häufig zwei Wochen oder länger, bis das Funding abgeschlossen ist. Entweder, weil das Fundinglimit erreicht wurde oder weil der Fundingzeitraum abgelaufen ist und zumindest die Fundingschwelle überschritten wurde. Das kann sich künftig natürlich ändern, wenn der Bekanntheitsgrad der Plattform steigt. Im Moment jedoch ist es für den Anleger angenehm, insbesondere im Vergleich zu anderen Plattformen, auf denen Projekte teilweise innerhalb von einigen Minuten vollständig finanziert werden.

4. Projektstandort

Abb. 3: Skyline von Wien (Bild von hashan auf Pixabay)

Wien wurde als lebenswerteste Metropole der Welt ausgezeichnet (Quelle: Mercer.de). Nach Berlin ist Wien die zweitgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum und etwas mehr als ein Fünftel der österreichischen Bevölkerung lebt dort. Die Strahlkraft der Hauptstadt im Nachbarland beflügelt natürlich auch den Immobiliensektor. Nicht verwunderlich also, dass sich ein großer Teil der von Dagobertinvest finanzierten Projekte in Wien und dem Wiener Speckgürtel befinden. Projekte in attraktiver Lage mit überdurchschnittlicher Rendite – zumindest im Vergleich zu Investitionsmöglichkeiten auf anderen deutschen und österreichischen Portalen – sind auf jeden Fall ein gutes Argument für Investoren. Weitere Infos zu Immobilien Crowdinvesting in Österreich findet ihr auch in diesem Beitrag.

5. Projektsektor

Der Schwerpunkt liegt bei Dagobertinvest* nicht im Luxussegment, sondern auf bezahlbarem Wohnraum für Normalverdiener. Auch die Größe der finanzierten Objekte ist überschaubar – häufig beinhaltet ein Projekt nur einige wenige Wohneinheiten. Das können zum Beispiel zwei Doppelhäuser sein oder sechs Reihenhäuser oder auch ein Apartmenthaus mit zehn Einheiten. Solange Wohnraum benötigt wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass es Abnehmer für Objekte in diesem Segment geben wird. Das vermindert das Risiko des Investments.

6. Projektdetails

Zu den einzelnen Projekten werden detaillierte Informationen zur Verfügung gestellt. Bei der Fülle an Projektinformationen, die auf den unterschiedlichen Plattformen bereitgestellt werden, ist es schwierig, für diese Thematik objektive Vergleiche anzustellen. Aus meiner Sicht sind folgende Angaben, die nicht von allen Plattformen veröffentlicht werden, aber von Dagobertinvest* im Normalfall zu jedem Projekt zur Verfügung gestellt werden, für Anleger sehr wertvoll:

  • Projektstand: Häufig wird die aktuelle Phase des Projekts genau erläutert; z.B. „Das Grundstück wurde angekauft und die Baureifmachung ist erfolgt. Die Baugenehmigung wurde bereits erteilt. 4 der 10 Wohneinheiten sind bereits verkauft.“
  • Objektbeschreibung: Die Lage des Objekts wird exakt beschrieben und auf einer Karte dargestellt. Sogar Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten sind oftmals Teil der Objektbeschreibung.
  • Finanzierung: Die geplante Finanzierungsstruktur wird grafisch dargestellt. Da sämtliche Projekte über Nachrangdarlehen finanziert werden, ist auf einen Blick ersichtlich, wieviel Eigenmittel als Puffer dienen, sollte das Projekt in Schieflage geraten.

Fazit

Als (potentieller) Anleger sind folgende Besonderheiten von Dagobertinvest* zu beachten:

  • Über den „Early-Bird“ Zinssatz können bis zu 0,5% Mehrrendite realisiert werden
  • Auch deutsche Investoren können über einen Freischaltungscode sofort in die Projekte investieren
  • Der tatsächliche Fundingzeitraum beträgt oftmals zwei Wochen oder mehr
  • Der Standort, der Sektor und die veröffentlichten detaillierten Informationen der einzelnen Projektangebote helfen Anlegern, sich für oder gegen eine Investition zu entscheiden.

Mein Ziel ist es, euch mit den beiden Beiträgen zu Dagobertinvest* die Plattform so vorzustellen, dass ihr entscheiden könnt, ob das ein sinnvoller Baustein für euer Portfolio sein kann. Insbesondere die Vor- und Nachteile in Teil I der Plattformvorstellung bieten meiner Meinung nach eine gute Übersicht und können sich daher als Entscheidungsgrundlage eignen.

Wenn du denkst, dass das Angebot von Dagobertinvest zu deiner Anlagestrategie passen könnte, dann kannst du dich über diesen Link* (wenn du in Österreich wohnst diesen Link*) kostenlos und unverbindlich registrieren. So bekommst du Zugriff auf die vollständigen Projektbeschreibungen und kannst dir ein besseres Bild machen. Aktuell gibt es bei Dagobertinvest einen Bonus Amazon Gutschein (1% auf die Erstinvestition im ersten Monat).

Ist diese Plattform für euch interessant oder eher nicht? Was sind eure Erfahrungen mit Dagobertinvest? Schreibt einfach etwas dazu in die Kommentare oder ins Forum.

Dagobertinvest – Investieren wie die reichste Ente der Welt? (Teil I)

von

Als Weihnachten 1947 Dagobert Duck zum ersten Mal in einer Geschichte auftauchte, hat der Erfinder Carl Barks sicherlich nicht damit gerechnet, dass diese Figur 70 Jahre später immer noch ein klares Klischee verkörpern würde: Mit Sparsamkeit, Gier und Geiz zum größten Vermögen der Welt. Sein Gesamtvermögen gibt Dagobert selbst übrigens mit 30 Fantastillionen an; diese Fantasiezahl besteht aus einer 30 gefolgt von 80 Nullen. Und auch seine Sparsamkeit ist legendär, wenn er sich zum Beispiel aus auf den Müll geworfenen Zeitungen informiert oder in der Zeit zurückreist, um einen abgelaufenen Gutschein einzulösen.

Welche Facette des Charakters den Herren Zederbauer, Dvorak und Riedl nun so zu gesagt hat, dass sie ihr Unternehmen Dagobertinvest* nennen wollten, ist nicht bekannt. Es sei auch dahingestellt, ob dies ein besonders gewiefter Marketing-Schachzug war. Auf jeden Fall aber ist Dagobertinvest* aktuell der Marktführer im Bereich Immobilien Crowdinvesting in Österreich.

Im folgenden möchte ich Euch die Plattform näher vorstellen. Dabei habe ich im ersten Schritt die wichtigsten Eckdaten in einem Steckbrief tabellarisch aufbereitet. Ich persönlich wühle mich sehr ungern durch lange Texte, um an einfache Fakten heranzukommen und vielleicht geht es euch ja ähnlich. Im Anschluß wird der Track-Record grafisch illustriert und dann werden kurz und knacking die Vor- und Nachteile für Anleger aufgelistet. Diese Artikelstruktur ist insbesondere für diejenigen interessant, die sich mit dem Thema Crowdinvesting in Immobilien schon ein bisschen beschäftigt haben. Habt ihr eventuell bereits eigene Erfahrungen auf anderen Plattformen gemacht, wie Exporo* oder Bergfürst* in Deutschland oder auch Crowdestate* und Estateguru* im Baltikum, dann wisst ihr (hoffentlich) in fünf Minuten, wo die Unterschiede zu Dagobertinvest* liegen und auch welche Vorzüge der Branchenprimus aus der Alpenrepublik euch persönlich bietet – oder eben auch nicht. Teil II der Plattformvorstellung erscheint im nächsten Artikel und konzentriert sich auf einige spezifische Besonderheiten der Plattform und der angebotenen Projekte. Jetzt geht’s aber erst einmal los mit den Eckdaten zu Dagobertinvest*.

Steckbrief

Sitz Wien, Österreich
Sprache Deutsch
Aktiv seit 2016
Team Persönliche Vorstellung auf der Webseite
Rendite 6,0 – 8,0% p.a. fester Zinssatz; Durchschnitt 6,7%
Beginn der Verzinsung Eingang des Investitionsbetrags bei Dagobertinvest
Gebühren für Investoren Keine
Tilgung / Rückzahlung Endfällig (zum Laufzeitende)
Zinszahlung Endfällig (zum Laufzeitende)
Steuern Zinsen werden brutto ausgezahlt ohne Steuerabzug, der Investor sich selbst um die Versteuerung kümmern
Mindestinvest 250 Euro
Laufzeit 12 – 36 Monate
Finanzierungsmodell Nachrangdarlehen
Einzahlungsoptionen Banküberweisung, Lastschrift
Projektsektor Fokus auf Projektentwicklungen von bezahlbarem Wohnraum
Projektstandort Österreich, Deutschland
Projektverfügbarkeit Ein neues Projekt alle 2 Wochen
Zweitmarkt Nein
Auto-Invest Nein
Freundschaftswerbung Ja, 1% des Investitionsbetrags wird als Prämie ausgezahlt
Rating 4,9 von 5 Punkten (59 Bewertungen auf kritische-anleger.de)

Track-Record

Die Informationen zur bisherigen Erfolgsbilanz, die unter anderem auf der eigenen Webseite von Dagobertinvest publiziert werden, bieten folgendes Bild:

Abb. 1: Dagobertinvest Track Record (Stand: 28.11.2019)
111 finanzierte Projekte, für die 38,1 Mio. Euro eingesammelt wurden, und dabei kein einziger Projektausfall ist natürlich eine makellose Bilanz. Wie man dies bewerten sollte und worauf dabei zu achten ist, wird in diesem Beitrag über die Immobilien Crowdinvesting Landschaft in Österreich unter Punkt 2 etwas näher erläutert.

Fazit

Der Platzhirsch aus Österreich im Immobilien Crowdinvesting bietet auf jeden Fall interessante Anlagemöglichkeiten. Im Zusammenspiel mit den bekannten Branchengrößen aus Deutschland und dem Baltikum können Investoren über Dagobertinvest ihr Portfolio weiter sinnvoll diversifizieren. Auch wenn es vielleicht unrealistisch erscheint, sich darüber die erste Fantastillion anzusparen, sind die erzielbaren Renditen für viele Investoren sehr attraktiv.

Und hier kommen jetzt die Vor- und Nachteile in Kurzform:

Vorteile

Rendite: Es kann ein Rendite von mehr als 7,0% erzielt werden (überdurchschnittlich im Vergleich zu den anderen Anbietern im deutschsprachigen Raum)
Track-Record: Bisher keine Projektausfälle bei 111 finanzierten und 26 zurückgezahlten Projekten
Mindestinvest: Der Mindestinvest von 250 € ist geringer als bei vielen anderen europäischen Plattformen
Projektsektor: Bezahlbarer Wohnraum ist eine relativ solide Anlage
Projektverfügbarkeit: Mit durchschnittlich einem neuen Projekt alle 2 Wochen ist eine Diversifikation in einem vernünftigen Zeitrahmen möglich

Nachteile

Sicherheit: Finanzierungen über Nachrangdarlehen bieten weniger Sicherheit als die Finanzierungsmodelle und zusätzlichen Sicherheitsmechanismen anderer Plattformen
Zweitmarkt: Eine Veräußerung der Anteile vor Laufzeitende ist nicht möglich; andere Plattformen sind dort bereits weiter (z.B. Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*).
Zinszahlung: Zinszahlungen zum Laufzeitende sind für viele Investoren weniger attraktiv als monatliche, quartalsweise, halbjährliche oder jährliche Zinszahlungen anderer Anbieter (wie z.B. bei Bergfürst*, Clubfunding, Crowdestate*, Engel & Völkers Capital)

Worauf sollte ein Anleger achten, wenn er bei Dagobertinvest sein Kapital investieren möchte? Darauf geht Teil II der Plattformvorstellung im nächsten Artikel ein.

Wie bewertet ihr diesen Anbieter? Ich freue mich auf euer Feedback in den Kommentaren oder im Forum.

Update vom 03.12.2019: Teil II der Plattformvorstellung findest du hier. Über diesen Link* (wenn du in Österreich wohnst diesen Link*) kannst Du dich kostenlos und unverbindlich bei Dagobertinvest registrieren, um sofortigen Zugriff auf die vollständigen Projektbeschreibungen zu bekommen. Aktuell gibt es auch noch einen Bonus Amazon Gutschein (1% auf die Erstinvestition im ersten Monat).

Lohnt sich das Investieren in Immobilien jenseits des Schnitzeläquators?

von

Österreich ist ein sympathisches Land. Beim Sommerurlaub in Kärnten oder Tirol mit der Familie in den Bergen entspannen. Oder im Winter in einem der 400 Skigebiete die tiefverschneiten Alpen genießen. Dann sind da noch die Weinanbaugebiete im Burgenland. Wenn ich jetzt Mozartkugeln und Sissifilme erwähne, zerhau ich mir wahrscheinlich meine ausgefeilte Anmoderation. Zumindest letzteres gehört aber definitiv zu meinen Kindheitserinnerungen und vielleicht geht es euch ja ähnlich.

Aber in Österreich in Immobilien investieren? Von vielen Entwicklungen im Nachbarland bekommen wir Deutschen im Allgemeinen nicht so viel mit. Und so hat sich auch – von uns relativ unbemerkt – eine interessante Crowdinvesting Landschaft etabliert, die ich euch hier kurz vorstellen möchte.

Abb. 1: Urlaubsidylle in Hallstatt (Bild von Julius Silver von Pixabay)

Herausragende Immobilien und Architektur gehören zur Kultur in Österreich: Natürlich die Hauptstadt Wien mit dem Stephansdom und dem Schloss Schönbrunn. Graz rühmt sich sogar der größten mittelalterlichen Altstadt Europas. Und wer hätte gedacht, dass das Älteste Restaurant Mitteleuropas in Salzburg steht und immer noch betrieben wird? Das St. Peter Stiftskulinarium wurde im Jahre 803 erstmals urkundlich erwähnt. (Quelle: Wikipedia).

Aber nicht nur Kulturinteressierte finden Gefallen an österreichischen Immobilien. Auch für Investoren kann es lukrativ sein. Hier kommen drei Gründe, warum das Investieren in Österreich über Immobilien Crowdinvesting auf jeden Fall einen Blick wert ist:

1. Rendite

Die erste Frage vieler Investoren zielt logischerweise auf die Rendite ab. Wie schneidet der österreichische Markt im Vergleich zu unserem Heimatmarkt ab? Der durchschnittliche Zinssatz aller Crowdinvesting Immobilienfinanzierungen mit Standort Österreich liegt mit 6,68 Prozent merklich höher als in Deutschland mit 5,65 Prozent (Zahlen von 2018;  Quelle: Crowdinvest Immobilien-Report 2019).

Und obwohl in vielen Bereichen und Märkten des Crowdinvesting die Renditen über die Jahre kontinuierlich sinken, ist dies in Österreich nicht der Fall. Das mag daran liegen, dass der Immobilien Crowdinvesting Markt in Österreich später an den Start ging als in Deutschland, aber de facto sieht es so aus:

Abb. 2: Durchschnittliche Verzinsung österreichischer Projekte von 2015 bis 2018 (Quelle: Crowdinvest Immobilien-Report 2019)

Die Rendite steigt also im Jahresvergleich an. Und selbst die deutschen Portale, die Projekte zum Beispiel in Wien finanzieren, winken dabei mit höheren Renditen als bei ihren Projekten in Deutschland.

2. Plattformen und Track-Record

Projekte in Österreich werden hauptsächlich über die dortigen Plattformen angeboten. Die Top-5 Plattformen – bezogen auf die Anzahl der bisher erfolgreich finanzierten Projekte – sind: Dagobertinvest*, Home Rocket, Rendity*, Immofunding und Reval. Aber auch Anbieter mit Standort in Deutschland bieten immer mehr Projekte in Österreich an, so zu finden zum Beispiel bei Exporo* oder Bergfürst*. Wie sieht die Erfolgsbilanz der Plattformen in unserem Nachbarland aktuell aus?

Abb. 3: Track-Record der Top-5 Plattformen in Österreich nach Anzahl zurückgezahlter und aktiver Projekte

Mit insgesamt 225 finanzierten und bisher 44 zurückgezahlten Projekten der Top-5 Plattformen ist der Markt natürlich wesentlich kleiner als in unseren Landen. Da Österreich jedoch auch nur ungefähr ein Zehntel der Einwohner von Deutschland hat (8,8 Millionen im Vergleich zu 82,8 Millionen), ist das schon ganz ordentlich.

Es gibt Stand heute kein einziges ausgefallenes Projekt. Da der Markt noch jung ist, wird natürlich erst die Zukunft zeigen, ob und wie lange die Weste weiß bleibt. Wie sieht es mit verspäteten Zins- oder Tilgungszahlungen aus? Zum Stichtag 05.06.2019 wurde Zahlungsverzug zu 4 Projekten gemeldet (Quelle: Crowdinvest Immobilien-Report 2019). Es ist nicht ungewöhnlich, dass solche verspäteten Zahlungen bei Immobilienfinanzierungen auftreten und dies weist nicht automatisch auf eine akute Ausfallgefährdung des Projekts hin. Es sei jedoch noch einmal ausdrücklich erwähnt, dass beide Zahlen zu ausgefallenen und verspäteten Projekten mit Vorsicht zu genießen sind. Die Plattformen in Österreich kommunizieren Probleme in Projekten nicht so transparent wie man sich das als Investor oder potentieller Investor wünschen würde. Damit befinden sich diese Anbieter in guter Gesellschaft, denn auch die deutschen Plattformen publizieren gerne ihre Erfolge, jedoch sehr ungern die Problemfälle. Auch wenn das aus Sicht der Plattform verständlich ist, um neue Investoren nicht zu verschrecken, wäre es wünschenswert, sie würden sich ein Beispiel an der baltischen Plattform Estateguru nehmen, die auf ihrer eigenen Statistikseite klar und deutlich verspätete und ausgefallene Projekte ausweist. Unterm Strich bleibt jedoch trotzdem die Null stehen, wenn es um Projektausfälle geht.

3. Projekte

Die Mehrheit der Projekte befindet sich direkt in der Hauptstadt Wien oder im Wiener Speckgürtel, aber auch in Graz  und Salzburg. Während in Deutschland immer mehr Projekte mit verschiedenen Nutzungsarten über die Crowdplattformen finanziert werden, wie zum Beispiel Büro, Gewerbe oder Hotels, sind die Portale in Österreich fast ausschließlich auf Wohnimmobilien fokussiert. Als Finanzierungsmodell wird beim Großteil der Projekte ein Nachrangdarlehen angeboten. Das Projekt- und Finanzierungsvolumen ist im Allgemeinen kleiner als hier bei uns. Oftmals beinhaltet ein Projekt nur einige wenige Wohneinheiten. Das können zum Beispiel zwei Doppelhäuser sein oder sechs Reihenhäuser oder auch ein Apartmenthaus mit zehn Einheiten. Der Schwerpunkt liegt hier bei bezahlbarem Wohnraum für Normalverdiener und liegt daher nicht im Luxussegment. Für mich persönlich passt das genau in mein Portfolio, da ich davon ausgehe, dass sich für solche Immobilien leichter Käufer finden lassen. Ob das für euch interessant ist, müsst ihr natürlich selber bewerten.

Fazit

Für Investoren in Immobilien Crowdinvesting ist Österreich ein interessanter Markt. Die Rendite liegt mit durchschnittlich 6,68 Prozent deutlich über den Angeboten in deutschen Landen. Die Plattformen in der Alpenrepublik warten mit einer makellosen Erfolgsbilanz auf – es gibt bisher keine Ausfälle zu beklagen. Der Fokus der Projekte liegt auf bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsgebieten. Als Diversifikation zu den etablierten europäischen Märkten in Deutschland, Frankreich und dem Baltikum kann dies ein guter Baustein im Portfolio werden.

Könnte das ein Baustein für euer Portfolio werden? Oder habt ihr schon Erfahrungen mit Projekten in Österreich? Ich freue mich auf euer Feedback in den Kommentaren oder im Forum.

Immobilien Crowdinvesting: Exporo übernimmt Zinsland – Segen oder Fluch für Investoren?

von

Wenn die Wirtschaftsmagazine Handelsblatt und Capital über eine Neuigkeit aus dem Crowdinvesting Bereich berichten, dann muss das für eine große Leserschaft relevant sein. Und diese adhoc Meldung hat es in sich: Exporo* übernimmt Zinsland.

Abb. 1: Der Unternehmenssitz von Exporo befindet sich in direkter Nähe zur Elbphilarmonie in Hamburg (Bild von Hans-Jürgen Schmidt auf Pixabay)

Hier das wichtigste in Kürze:

Der Deal

Die Nummer 1 und 2 des deutschen Immobilien Crowdinvestings werden künftig nur noch unter der Marke Exporo* auftreten. Da beide Unternehmen in Hamburg ansässig sind, können die Zinsland-Mitarbeiter problemlos übernommen werden, so dass das Exporo-Team auf fast 200 Mitarbeiter anwachsen wird. Die Dimension der Übernahme wird in dieser Übersicht deutlich:

Abb. 2: Exporo / Zinsland – Eingeworbenes Kapital und Projekte im Vergleich

Der Abstand von Exporo* zu den Konkurrenten Bergfürst, Zinsbaustein oder Engel & Völkers Capital wird dadurch noch größer.

Exporo* hat hier eine FAQ zum Zusammenschluss veröffenlicht.

Die Perspektive

„Die anderen Immobilien-Crowdinvesting-Portale sind nicht mehr unsere Konkurrenz, sondern es ist die große alte Anlagewelt wie zum Beispiel Immobilienfonds“, sagt Exporo-Chef Simon Brunke im Gespräch mit Finance Forward, einem Magazin über die Fintechszene. Brunke beschreibt gegenüber dem Handelsblatt seine Vision von einer Million europäischer Investoren. Das ist natürlich sehr ambitioniert, wenn man bedenkt, dass Exporo aktuell auf rund 20.000 Anleger kommt und Zinsland auf einige Tausend. Aber man muss sich ja hohe Ziele stecken. Fußball-Deutschland will ja auch jedes Turnier gewinnen. Man kann gespannt sein, inwieweit die Visionen von Exporo umgesetzt werden können.

Was bedeutet das für Investoren?

  • Rendite: Das ist natürlich das augenscheinlich interessanteste Thema. Welche Rendite können Anleger bei Projekten vom „neuen Exporo“ erwarten? Aktuell werden die meisten Projekte bei Exporo mit 5%-5,5% finanziert, bei Zinsland gibt es oftmals 6,5%. Wäre natürlich super, wenn sich die Rendite etwas nach oben bewegt. Gerade auch vor dem Hintergrund dass die Kosten für Exporo in einigen Bereich durch die Übernahme sinken könnten. Hoffen wir mal, dass sich diese Einsparungen in besseren Konditionen für die Anleger niederschlagen.
  • Mindestinvest: Aktuell liegt der Mindestanlagebetrag bei beiden Plattformen bei 500€ für die meisten Projekte bei Immobilienentwicklungen. (Hinweis: Bei Exporo Bestand geht es normalerweise ab 1.000€ los). Wenn Exporo künftig den Einsatz der Blockchain-Technologie bei der Finanzierung weiter forciert, könnte der Mindestinvest auf 1€ fallen. Und auf einmal wäre das für viele potentielle Anleger interessant, die bisher von der 500€ Grenze abgeschreckt wurden.
  • Expansion: Zusätzlich zu Projekten in Deutschland und Österreich sollen Frankreich und die Niederlande dazukommen, und das sogar schon in den kommenden Monaten. Wenn man davon ausgeht, dass viele Projekte auf den französischen Plattformen aktuell für 9% – 11% finanziert werden und dieser Markt ähnlich solide ist wie bei uns, kann man nur hoffen, dass Exporo den Anlegern vergleichbare Konditionen bietet. (Siehe auch diesen Beitrag über Immobilien Crowdinvesting in Frankreich). Auf jeden Fall bietet die Expansion ins Ausland den Anlegern die Möglichkeit einer besseren geographischen Diversifikation.
  • Ausfallquote: Exporo* bisher mit „weißer Weste“, bei Zinsland sind aktuell drei Projekte von zwei Projektentwicklern ausgefallen. Unklar ist weiterhin, ob es Totalausfälle sind oder ob die Investoren zumindest einen Teil ihres Kapitals wiedersehen werden. Es wird interessant sein  zu beobachten, wie sich die Ausfallquote nach dem Zusammenschluß langfristig entwickelt.
  • Zinsland-Projekte: Keine Panik, solltest du aktuell in Zinsland-Projekten investiert sein. Erst wenn alle bestehenden Projekte zurückbezahlt sind, wird die Marke Zinsland verschwinden.

Fazit

Exporo* übernimmt Zinsland und hat ehrgeizige Pläne. Anleger können auf neue Produkte, höhere Renditen und einen geringeren Mindestinvest hoffen. Durch die geplante Expansion ins Ausland werden Investoren ihre Portfolios noch besser diversifizieren können. Entscheidend für den Erfolg wird auch sein, ob Exporo es schafft, die Ausfallquote niedrig zu halten.

Mintos schließt Investorenkonto ohne Angabe von Gründen – nach mehr als 2 Jahren Zusammenarbeit

von

Seit Gründung im Jahr 2015 hat Mintos* exponentielles Wachstum erfahren und ist aktuell wohl der größte Marktplatz für Kredite geworden, der Privatinvestoren schon ab kleinen Beträgen zur Verfügung steht. Auf ihrer Webseite wird damit geworben, dass aktuell 171.862 Investoren aus mehr als 70 Ländern die Möglichkeit nutzen, in Kredite zu investieren, die von einer Vielzahl unterschiedlicher Darlehensgeber aus der ganzen Welt bereitgestellt werden.

Ich bin seit April 2017 bei Mintos als deutscher Privatinvestor aktiv und durchgehend mit einem vierstelligen Betrag investiert. Für mich war Mintos in den letzten 2 Jahren ein sehr guter Baustein zur Diversifizierung meiner Investitionen. Und ich war bisher durchweg sehr zufrieden.

Am 7. August 2019 bekomme ich dann, ohne dass sich dies irgendwie abgezeichnet hätte, folgende Mail von Mintos mit dem Betreff „Mintos agreement termination“:

Hello,

We inform you that after verifying your profile, we have come to the conclusion that it does not comply with the Mintos marketplace internal policy acts.

As a result, it has been decided to terminate the cooperation with you, which implies that we will close all your accounts and activities in the Mintos marketplace.

According to the general Term and Conditions of user’s Agreement, Mintos marketplace has the right to unilaterally terminate the Agreement at any time during the validity period of the Agreement, by sending a notice to the investor’s provided email address at least 10 (ten) business days in advance.

In case you have active investments on your account(s), we will re-buy them from you and return to your Mintos account, including earned interest.

We are sorry for any possible inconvenience this agreement termination might cause you.

Regards,
Mintos team

Ich dachte natürlich, es hätte sich irgendein Schelm einen Scherz erlaubt oder es sei Spam. Also fragte ich bei Mintos eigentlich nur der Form halber nach, ob diese Mail authentisch sei:

Dear Mintos team,

Is the below mail authentic and coming from you or is it spam? If authentic, could you please explain what policies acts my account is not complying with?

Thanks and best Regards,
David

Am 13. August 2019 bekomme ich folgende Antwort:

Hello David,

Email is authentic and coming from us.

Unfortunately, we cant explain this decision.

Regards,
Mintos team

Das war deutlich und auch ich als einfacher Privatinvestor habe das verstanden. Nach mehrmaliger erneuter Bitte, mir doch fairerweise den Grund für die einseitige Schließung meines Investorenkontos mitzuteilen (per Chat auf der Mintos Webseite und per Email), bekomme ich am 14. August 2019 folgende Antwort:

Hello,

Our team has sent you the information regarding your account situation, please see the email below.

[und dann folgt eine Kopie der o.g. Mail vom 7. August 2019]

Seit diesem Tag habe ich keinen Zugriff mehr auf mein Investorenkonto, schon der Login schlägt fehl. Am 15. August 2019 habe ich dann mein gesamtes bei Mintos investiertes Kapital auf meinem Girokonto gutgeschrieben bekommen. Die Ära Mintos ist für mich daher abrupt beendet.

(Bild von Gerd Altmann auf Pixabay)
Time to say Goodbye

Ich wurde seitens Mintos nie darauf aufmerksam gemacht, dass mein Account in irgendeiner Weise gegen die Policy verstößt. Es ist für mich verständlich, dass Unternehmen wie Mintos sich rechtlich absichern müssen und sich das Recht vorbehalten, Geschäftsbeziehungen einseitig zu kündigen. Auch dass das Konto bereits 7 Tage nach der Ankündigung geschlossen wurde und nicht 10 Tage, so wie in der obigen Mail erwähnt, ist für mich persönlich nicht so relevant. Ich bin es jedoch nicht gewohnt, dass nach einer mehrjährigen Geschäftsbeziehung (oder Zusammenarbeit, da ich ja Privatmann bin), eine einseitige Kündigung ohne jegliche Angabe von Gründen erfolgt. Selbst bei mehrmaliger Nachfrage wird mir nur mitgeteilt, dass dies nicht weiter erklärt wird.

Wie sich jeder Investor vorstellen kann, hat mich diese Vorgehensweise sehr gewundert, um dies vorsichtig zu formulieren. Der Slogan auf der Mintos Seite „Wir stehen hinter Ihnen“ bekommt dabei eine ganz neue Bedeutung. Ich habe mich so gefühlt, als ob Mintos tatsächlich hinter mir stand. Aber nur, um mich ohne Vorankündigung mit einem herzhaften Tritt nach draußen zu befördern und die Tür abzuschließen. Das geht ja bekanntlich von hinten auch am besten. Das spätere Klopfen an der Tür, um wenigstens den Grund zu erfahren, ist leider ohne Reaktion verhallt. Ich hoffe, dass die 171.861 verbleibenden Investoren diese unerfreuliche und unverständliche Erfahrung nicht machen müssen.

(Bild von Dilip Kumar Magar auf Pixabay)
Hinter den Wolken scheint die Sonne weiter

Andererseits gibt mir dies jetzt die Möglichkeit, eine neue Plattform auszuprobieren. Ich habe mich in den letzten Monaten etwas dagegen gesträubt, da ich mit meiner Diversifizierung im P2P-Bereich sehr zufrieden war. Aber andere Mütter haben auch schöne Töchter! Deswegen habe ich mich heute (15. August 2019) gleich bei der tschechischen Plattform Bondster* (mit dem Promotion Code 5506 bei Anmeldung gibt es 1% Cashback in den ersten 3 Monaten) registriert und freue mich, dass ich jetzt mit einem Anbieter, der außerhalb des Baltikums ansässig ist, neue Erfahrungen sammeln kann. Innerhalb meines Zielkorridors (>=12% Rendite, max. 6 Monate Laufzeit, Buyback-Garantie) gibt es bei Bondster aktuell hunderte von verfügbaren Krediten. Deshalb bin ich optimistisch, dass ich durch diese neu geöffnete Tür einen guten Baustein für meine Anlagestrategie finde. Hinter den Wolken scheint die Sonne eben doch weiter!

P.S.: Habt ihr ähnliche Erfahrungen gemacht? Wenn ja, wie seid ihr damit umgegangen? Im Mintos Forum diskutieren ja einige über Erfahrungen mit (temporären) Mintos Konto Sperrungen.