Dagobertinvest

5 Jahre, 20 Plattformen, 250 Projekte – Fazit meines P2P Immobilien Investments

von

Gastartikel von David

Mein erstes Investment auf einer P2P Plattform ist nun bereits 5 Jahre her: Über Exporo* (100 Euro Willkommensbonus für Dich!) habe ich ein Immobilienprojekt in Frankfurt am Main mitfinanziert und die Rückzahlung einschließlich der Zinsen am Ende der Laufzeit auf den Tag genau erhalten. Ein perfekter Start also ins P2P Crowdinvesting. Mittlerweile habe ich auf 20 verschiedenen P2P Plattformen in rund 250 Immobilienprojekte investiert. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Grafik zum Fazit nach 5 Jahren im P2P Immobilien Crowdinvesting
Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation nach Ländern

Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht die Streuung der Investments der letzten 5 Jahre folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Wem es Spaß macht, der kann die aktuelle Grafik und die Auflistung der Plattformen mit der von vor 2 Jahren vergleichen. Aber auch hier könnt ihr direkt sehen, was sich die letzten 2 Jahre getan hat: Es kamen 4 Plattformen dazu (Homunity, Wiseed, Realt, Evoestate) und von 6 Plattformen habe ich mich verabschiedet (Exporo, Crowdestate, Housers, Bergfürst, Weeximmo, Wiseed).

Warum habe ich meine Aktivität auf einigen Plattformen gestoppt?

Exporo, Bergfürst: Die Zinsen waren mir mit 5-6% bei Exporo und 6-7% bei Bergfürst zu niedrig im Vergleich zum Risiko des Totalausfalls. Und tatsächlich ist bei Exporo mindestens ein Projektentwickler mit mehreren Projekten insolvent gegangen und es gab dabei in einem Fall eine Rückzahlung des Kapitals von 2,6% und keine Zinsen. Solche quasi „Totalausfälle“ kalkuliere ich bei jeder Plattform mit ein, nur ist für mich eine Risikoprämie (Verzinsung) von unter 7% dabei nicht angemessen.
Crowdestate, Housers, Wiseed: Nachdem viele Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due-Diligence-Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Bei Crowdestate und Housers sind bei einigen meiner bereits beendeten Investitionen immer noch Verhandlungen und Insolvenzabwicklungen im Gange. Glücklicherweise bin ich dort nur mit kleinen Beträgen im Rennen, dafür sind diese teilweise schon mehr als 2 Jahre überfällig.
Weeximmo: Es wurden nur selten neue Projekte angeboten und die Kommunikation mit den Investoren (sowohl im Kundenbereich der Webseite als auch direkt mit dem Kundenservice per Email) habe ich als unprofessionell und lückenhaft empfunden. Crowdinvesting scheint nur eine Nebenbeschäftigung für den Betreiber zu sein.

Aktuelle Investments

Aktuell bin ich auf folgenden 7 Plattformen aktiv (die zu erwartende Rendite meiner Investitionen ist in Klammern angegeben):

Wie sieht es mit der erwarteten und tatsächlichen Rendite aus?

Vielleicht die spannendste Frage: Im Durchschnitt haben die ca. 250 Projektbeteiligungen über alle 20 Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,2%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. Die bereits beendeten Projekte haben eine tatsächliche jährliche Rendite von 8,2% erwirtschaftet, wobei Verluste berücksichtigt wurden. Die 1,0% Renditeverlust entspricht (glücklicherweise) meinem kalkulierten Verlust durch Ausfälle von 1%. Wer sich wundert, wie ich auf diese 1% komme, kann sich diesen Beitrag dazu anschauen. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich übrigens eine jährliche Rendite von 9,6%.

Welche Pläne für die Zukunft?

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand gering zu halten, möchte ich langfristig nur auf maximal 5 Plattformen aktiv sein. Und ich möchte eine zu erwartende Rendite von 10% erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt.

Dagobertinvest: Ich werde meine Beteiligungen hier genau beobachten. Es stört mich, dass dort bei vielen Beteiligungen die Laufzeit immer wieder verlängert wird, weil der Projektentwickler nicht in der Lage ist, die Rückzahlung vorzunehmen. Vertraglich ist meistens eine 6-monatige Verlängerung legitim, doch sehr oft wird selbst danach noch mehrfach verlängert. Ein Projekt zum Beispiel lief ursprünglich über 12 Monate und wurde dann vertragskonform um 6 Monate verlängert, dann aber vier weitere Male um 3, 3, 3, und 4 Monate und ich warte immer noch auf die Rückzahlung. Bei einigen anderen Projekten sieht es ähnlich aus. Das es in der Corona-Zeit zu Projektverzögerungen kommt ist verständlich, nur wenn sich das bei vielen Projekten bis sonst wohin hinauszieht, ist das für mich unbefriedigend. Zumal Dagobertinvest meine einzige Plattform ist, bei der ich eine erwartete Rendite von deutlich unter 10% habe. Mich halten dort ehrlicherweise die Projekte in Österreich, Schweiz und Deutschland – soviel zum Thema „Home Bias“ (Heimatmarktneigung). Mal sehen, wie sich das in den nächsten Monaten entwickelt.

Lohnt sich der Aufwand überhaupt?

Dies ist eine berechtigte Frage, insbesondere weil der Großteil der Plattformen kein Autoinvest anbietet, sondern manuelle Investitionen in einzelne Projekte erfordert. Für mich sind neben (a) der Entscheidung für die Asset-Klasse Immobilien insbesondere (b) der Anlagehorizont von 1-3 Jahren, (c) die zu erwartende Rendite von 10% und (d) die Diversifikation über mehrere Länder und viele Emittenten (Projektentwickler) hinweg die ausschlaggebenden Faktoren. In einige andere Anlageformen kann mit wesentlich weniger Aufwand investiert werden und sie bieten auch interessante Möglichkeiten, wie zum Beispiel Aktien-ETFs oder auch offene Immobilienfonds. Aktien-ETFs haben jedoch einen Anlagehorizont von 10-15 Jahren und bei offenen Immobilienfonds muss man sich mit weitaus weniger Rendite begnügen. Im Zusammenspiel der vier genannten Faktoren ist P2P Immobilien Crowdinvesting für mich daher aktuell eine gute Wahl.

Zum Autor: David ist passionierter Investor in P2P Crowdplattformen und ETFs. Über seine Internetpräsenz erpscout.de unterstützt er kleine und mittelständische Unternehmen bei der ERP Lastenheft Erstellung und ERP Software Auswahl.

Für P2P Investoren und Interessierte: Wie gehst du bei der Auswahl deiner Plattformen vor? Was machst du ähnlich oder anders? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Meine P2P Immobilien Investments – 3 Jahre, 18 Plattformen und 200 Projektbeteiligungen später

von

Update: Das aktualisierte Fazit findet ihr hier: 5 Jahre, 20 Plattformen, 250 Projekte – Fazit meines P2P Immobilien Investments

Es ist jetzt fast genau 3 Jahre her, dass ich mein erstes Investment auf einer P2P Plattform getätigt habe. Am 11. Februar 2017 erhielt ich eine Email mit dem Satz: „Vielen Dank für Ihre Investition in das Projekt Herriotstrasse auf EXPORO!“. Ein kleiner Schritt für mich als Kleinanleger, aber ein großer für die Menschheit! Na gut, so weltbewegend war das natürlich nicht. Aber für mich war das auf jeden Fall ein Schritt, der nachhaltige Bewegung in mein Portfolio gebracht und mir die P2P Welt eröffnet hat. Zu diesem Zeitpunkt gab es auf allen deutschen Immobilien Crowdinvesting Plattformen gerade mal 10 zurückgezahlte Projekte. Deshalb hatte ich für meinen ersten Versuch nach einem Kurzläufer mit wenig Risiko gesucht. Das Projekt Herriotstrasse in Frankfurt am Main passte für mich genau; es brachte 4,75% jährliche Zinsen über 10 Monate. Im Dezember 2017 erhielt ich dann taggenau die Rückzahlung meines Investments einschließlich der Zinsen. Es fing also gut an aus meiner Sicht.

Mittlerweile habe ich auf 18 verschiedenen P2P Plattformen in Immobilienprojekte investiert. Außerdem habe ich auch auf diversen anderen P2P Plattformen in Verbraucher- und Geschäftskredite investiert. Um jedoch nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, geht es in diesem Artikel ausschließlich um Geldanlage in Immobilien. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen der Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation

Wie ihr seht, ist eine breite Streuung meines Investments das A und O für mich: Diversifikation über Plattformen und Länder hinweg. Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht es folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Warum bin ich auf einigen Plattformen nicht mehr aktiv?

Lendy, Propertymoose, Fundingsecure, Propertypartner: Das Währungsrisiko und der Brexit waren für mich die Gründe, warum ich Anfang bis Mitte 2019 aus allen Plattformen im Vereinigten Königreich ausgestiegen bin. Bei Lendy war ich etwas zu spät dran, denn zwei Projekte waren ausgefallen und die Beteiligungen konnten daher nicht mehr auf dem Zweitmarkt verkauft werden. Dann ging die Plattform auch noch in Konkurs und ich warte daher geduldig auf die Rückzahlung, falls das Kapital durch Verkauf der teils fertiggestellten Projekte zurückgewonnen werden kann und die dann vorhandenen Vermögenswerte nicht von den Kosten der Insolvenzverwaltung aufgezehrt werden. Fundingsecure habe ich übrigens nicht als „Plattform insolvent“ farblich in der Grafik markiert, da ich vor der Insolvenz meine Geldanlage vollständig abziehen konnte. Glück gehabt.

Reacapital: Die Zinsen waren mir mit um die 5% dann doch zu niedrig und es ist jetzt auch schon eine lange Zeit her, dass dort überhaupt ein neues Projekt finanziert wurde.

Zinsland: Nachdem mehrere Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due Diligence Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Kann natürlich auch einfach nur Pech gewesen sein, aber da es bessere Alternativen gab, habe ich dort nicht weiter investiert. Inzwischen wurde Zinsland ja der Marke Exporo einverleibt und bietet daher auf dem eigenen Portal keine neuen Projekte an.

Engel & Völkers: Auch hier sind mir die Zinsen zu niedrig, oftmals unter 5%.

Rendite

„Jetzt mal Butter bei die Fische“: Im Durchschnitt haben die ca. 200 Projektbeteiligungen über alle Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,1%. Die bereits beendeten Projekte haben eine jährliche Rendite von 8,7% erwirtschaftet. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich eine jährliche Rendite von 9,7%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. In meiner Kalkulation rechne ich damit, dass 2% der Projekte ausfallen, was mich ca. 1% Rendite kosten mag, so dass die effektive Rendite mittelfristig hoffentlich etwas über 8% liegen wird. Wer sich wundert, wie ich auf 1% Renditeverlust komme, kann sich diesen Beitrag dazu kurz anschauen.

Zukunft

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein wichtiger Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand zu reduzieren, möchte ich langfristig nur auf 6 bis 8 Plattformen aktiv sein. Und ich werde versuchen, eine zu erwartende Rendite von 10% zu erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt. Ich werde meine Beteiligungen auf der spanischen Plattform Housers auslaufen lassen und mich dann dort verabschieden. Der Track Record ist leider schlechter als bei anderen Anbietern, obwohl ich den Internetauftritt und auch die Projektauswahl grundsätzlich super finde. Auch beim französischen Anbieter Weeximmo werde ich keine neuen Investitionen tätigen, sondern die aktuellen Finanzierungen nur auslaufen lassen. Es gibt ein sehr dünnes Angebot von neuen Projekten (ca. 5 pro Jahr) – da halte ich mich lieber an die großen europäischen Plattformen, die wöchentlich neue Beteiligungsmöglichkeiten verfügbar machen. Auf folgenden 8 Plattformen bleibe ich vorerst aktiv: Exporo*, Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*, Dagobertinvest*, Fundimmo, Clubfunding, Homunity.

Was sind die besten P2P Immobilien Plattformen?

Ich empfehle Estateguru*, Exporo* und Dagobertinvest*.

Sind P2P Immobilien Kredite seriös?

Die Kredite sind in der Regel mit einer Hypothek auf die Immobilie besichert.

Wo finde ich noch mehr Immobilien P2P Plattformen?

Im großen interaktiven Vergleich der P2P Plattformen!

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Für P2P Investoren und Interessierte: Was machst Du genauso? Oder was machst du anders und warum? Welche Plattform/Info fehlt? Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Artikel.

 

Dagobertinvest – Investieren wie die reichste Ente der Welt? (Teil II)

von

Mit Sparsamkeit, Gier und Geiz zum größten Vermögen der Welt – dafür steht Dagobert Duck. Was dies mit Dagobertinvest* zu tun hat – oder auch nicht – war Thema in Teil I der Plattformvorstellung. Wenn noch nicht geschehen, schau dir am besten zuerst Teil I an, der sich auf die Eckdaten des Anbieters, den Track-Record und die Vor- und Nachteile der Plattform konzentriert.

Kleiner Nachtrag zum Thema Track-Record: Wie in den Kommentaren zu Teil I der Plattformvorstellung erwähnt, veröffentlichen die meisten Immobilien Crowdinvesting Anbieter keine Informationen zu verspäteten oder problematischen Projekten. Ich hatte Dagobertinvest* diesbezüglich angeschrieben und Herr Zederbauer, der CEO, nimmt dazu folgendermaßen Stellung:

Zu der Frage mit Verzögerungen verweise ich darauf, dass wir an einer sehr transparenten Lösung arbeiten, die wir in den kommenden Wochen Anfang 2020 präsentieren werden. Mit Verlusten rechnen wir derzeit noch nicht. Betreffend Kommunikation [von Projekten in] Schieflage: Derzeit kommunizieren wir dieses Themenfeld ausschließlich mit den betroffenen Anlegern. Aber wie gesagt wird sich da was ändern.

Wir dürfen also gespannt sein, was sich dort bald ändern wird.

Jetzt aber zu Teil II der Plattformvorstellung: Was sind die Besonderheiten von Dagobertinvest? Worauf sollte ein Anleger achten, wenn er bei dem österreichischen Marktführer für Immobilien Crowdinvesting sein Kapital investieren möchte? Das ist der Schwerpunkt von diesem Beitrag. Wenn ihr euch die Webseite und die Projektdarstellungen von Dagobertinvest* anschaut, fallen einige Besonderheiten sofort ins Auge:

1. „Early-Bird“ Zinssatz

Bei einigen Finanzierungsrunden profitieren Investoren in den ersten Tagen nach Beginn der Zeichnungsperiode von einem höheren Zinssatz. Dieser „Early Bird“ Zinssatz wird in den Fundingdetails deutlich ausgewiesen, auch mit dem Hinweis bis wann dieser gewährt wird. So kann man als Frühzeichner z.B. eine Early-Bird-Verzinsung von 7,25% in den ersten 14 Tagen erzielen anstatt einer Standardverzinsung von 7,00%, wenn man erst nach Ablauf der 14-Tage-Frist die Anteile zeichnen würde. Im Allgemeinen kann man dadurch eine zwischen 0,25% und 0,50% höhere Rendite realisieren. „Der frühe Vogel fängt den Wurm“.

2. Freischaltung für Investoren in unterschiedlichen Ländern

Wer sich die verfügbaren Projekte bei Dagobertinvest* anschaut, wird auch über die Flaggensymbole auf jedem Projektangebot stolpern:

Abb. 1: Dagobertinvest Länderkennung

Die Plattform schaltet Emissionen für Investoren in den drei Ländern ggf. zu unterschiedlichen Zeitpunkten frei. Alle Projekte sind sofort für Investoren in Österreich verfügbar. Auch Schweizer Anleger können im Normalfall von Beginn an ihre Investition tätigen. Anleger mit Wohnsitz in Deutschland werden häufig einige Tage später freigeschaltet. Welchen Hintergrund hat diese länderspezifische Unterscheidung? „Anleger in unterschiedlichen Märkten erhalten die jeweiligen korrekten heimischen Dokumente“- so die Aussage von Dagobertinvest. Deutschen Investoren wird das Dokument „VIB für deutsche Investoren“ zur Verfügung gestellt, welches das für den deutschen Markt vorgeschriebene „Vermögensanlagen-Informationsblatt gemäß §§ 2a, 13 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG)“ enthält. Wer als deutscher Investor nicht auf die Freischaltung (und damit die Verfügbarkeit des VIBs) warten möchte, kann sich jederzeit an den Dagobertinvest Support wenden und um einen Code zur vorzeitigen Freischaltung des Projekts bitten. Damit ist es dann möglich, auch als deutscher Investor sofort in die Projekte zu investieren.

3. Fundingzeitraum

Auch die Begriffe Fundingschwelle und Fundinglimit sind eine Besonderheit bei Dagobertinvest*:

Abb. 2: Dagobertinvest Fundingdetails

Der Anbieter erläutert dies gut verständlich auf seiner Webseite:

Der Crowdfunding-/Funding-Zeitraum ist der Zeitraum, in dem es möglich ist in das Crowdinvesting-Projekt zu investieren. Die Crowdfunding-/Funding-Schwelle ist der Betrag, der durch alle Investoren zumindest erreicht werden muss, sodass das Investment zustande kommt. Das Crowdfunding-/Funding-Limit ist die Obergrenze des Betrages, den alle Investoren zusammen in ein Projekt investieren können.

Es dauert häufig zwei Wochen oder länger, bis das Funding abgeschlossen ist. Entweder, weil das Fundinglimit erreicht wurde oder weil der Fundingzeitraum abgelaufen ist und zumindest die Fundingschwelle überschritten wurde. Das kann sich künftig natürlich ändern, wenn der Bekanntheitsgrad der Plattform steigt. Im Moment jedoch ist es für den Anleger angenehm, insbesondere im Vergleich zu anderen Plattformen, auf denen Projekte teilweise innerhalb von einigen Minuten vollständig finanziert werden.

4. Projektstandort

Abb. 3: Skyline von Wien (Bild von hashan auf Pixabay)

Wien wurde als lebenswerteste Metropole der Welt ausgezeichnet (Quelle: Mercer.de). Nach Berlin ist Wien die zweitgrößte Stadt im deutschsprachigen Raum und etwas mehr als ein Fünftel der österreichischen Bevölkerung lebt dort. Die Strahlkraft der Hauptstadt im Nachbarland beflügelt natürlich auch den Immobiliensektor. Nicht verwunderlich also, dass sich ein großer Teil der von Dagobertinvest finanzierten Projekte in Wien und dem Wiener Speckgürtel befinden. Projekte in attraktiver Lage mit überdurchschnittlicher Rendite – zumindest im Vergleich zu Investitionsmöglichkeiten auf anderen deutschen und österreichischen Portalen – sind auf jeden Fall ein gutes Argument für Investoren. Weitere Infos zu Immobilien Crowdinvesting in Österreich findet ihr auch in diesem Beitrag.

5. Projektsektor

Der Schwerpunkt liegt bei Dagobertinvest* nicht im Luxussegment, sondern auf bezahlbarem Wohnraum für Normalverdiener. Auch die Größe der finanzierten Objekte ist überschaubar – häufig beinhaltet ein Projekt nur einige wenige Wohneinheiten. Das können zum Beispiel zwei Doppelhäuser sein oder sechs Reihenhäuser oder auch ein Apartmenthaus mit zehn Einheiten. Solange Wohnraum benötigt wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass es Abnehmer für Objekte in diesem Segment geben wird. Das vermindert das Risiko des Investments.

6. Projektdetails

Zu den einzelnen Projekten werden detaillierte Informationen zur Verfügung gestellt. Bei der Fülle an Projektinformationen, die auf den unterschiedlichen Plattformen bereitgestellt werden, ist es schwierig, für diese Thematik objektive Vergleiche anzustellen. Aus meiner Sicht sind folgende Angaben, die nicht von allen Plattformen veröffentlicht werden, aber von Dagobertinvest* im Normalfall zu jedem Projekt zur Verfügung gestellt werden, für Anleger sehr wertvoll:

  • Projektstand: Häufig wird die aktuelle Phase des Projekts genau erläutert; z.B. „Das Grundstück wurde angekauft und die Baureifmachung ist erfolgt. Die Baugenehmigung wurde bereits erteilt. 4 der 10 Wohneinheiten sind bereits verkauft.“
  • Objektbeschreibung: Die Lage des Objekts wird exakt beschrieben und auf einer Karte dargestellt. Sogar Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten sind oftmals Teil der Objektbeschreibung.
  • Finanzierung: Die geplante Finanzierungsstruktur wird grafisch dargestellt. Da sämtliche Projekte über Nachrangdarlehen finanziert werden, ist auf einen Blick ersichtlich, wieviel Eigenmittel als Puffer dienen, sollte das Projekt in Schieflage geraten.

Fazit

Als (potentieller) Anleger sind folgende Besonderheiten von Dagobertinvest* zu beachten:

  • Über den „Early-Bird“ Zinssatz können bis zu 0,5% Mehrrendite realisiert werden
  • Auch deutsche Investoren können über einen Freischaltungscode sofort in die Projekte investieren
  • Der tatsächliche Fundingzeitraum beträgt oftmals zwei Wochen oder mehr
  • Der Standort, der Sektor und die veröffentlichten detaillierten Informationen der einzelnen Projektangebote helfen Anlegern, sich für oder gegen eine Investition zu entscheiden.

Mein Ziel ist es, euch mit den beiden Beiträgen zu Dagobertinvest* die Plattform so vorzustellen, dass ihr entscheiden könnt, ob das ein sinnvoller Baustein für euer Portfolio sein kann. Insbesondere die Vor- und Nachteile in Teil I der Plattformvorstellung bieten meiner Meinung nach eine gute Übersicht und können sich daher als Entscheidungsgrundlage eignen.

Wenn du denkst, dass das Angebot von Dagobertinvest zu deiner Anlagestrategie passen könnte, dann kannst du dich über diesen Link* (wenn du in Österreich wohnst diesen Link*) kostenlos und unverbindlich registrieren. So bekommst du Zugriff auf die vollständigen Projektbeschreibungen und kannst dir ein besseres Bild machen. Aktuell gibt es bei Dagobertinvest einen Bonus Amazon Gutschein (1% auf die Erstinvestition im ersten Monat).

Ist diese Plattform für euch interessant oder eher nicht? Was sind eure Erfahrungen mit Dagobertinvest? Schreibt einfach etwas dazu in die Kommentare oder ins Forum.

Dagobertinvest – Investieren wie die reichste Ente der Welt? (Teil I)

von

Als Weihnachten 1947 Dagobert Duck zum ersten Mal in einer Geschichte auftauchte, hat der Erfinder Carl Barks sicherlich nicht damit gerechnet, dass diese Figur 70 Jahre später immer noch ein klares Klischee verkörpern würde: Mit Sparsamkeit, Gier und Geiz zum größten Vermögen der Welt. Sein Gesamtvermögen gibt Dagobert selbst übrigens mit 30 Fantastillionen an; diese Fantasiezahl besteht aus einer 30 gefolgt von 80 Nullen. Und auch seine Sparsamkeit ist legendär, wenn er sich zum Beispiel aus auf den Müll geworfenen Zeitungen informiert oder in der Zeit zurückreist, um einen abgelaufenen Gutschein einzulösen.

Welche Facette des Charakters den Herren Zederbauer, Dvorak und Riedl nun so zu gesagt hat, dass sie ihr Unternehmen Dagobertinvest* nennen wollten, ist nicht bekannt. Es sei auch dahingestellt, ob dies ein besonders gewiefter Marketing-Schachzug war. Auf jeden Fall aber ist Dagobertinvest* aktuell der Marktführer im Bereich Immobilien Crowdinvesting in Österreich.

Im folgenden möchte ich Euch die Plattform näher vorstellen. Dabei habe ich im ersten Schritt die wichtigsten Eckdaten in einem Steckbrief tabellarisch aufbereitet. Ich persönlich wühle mich sehr ungern durch lange Texte, um an einfache Fakten heranzukommen und vielleicht geht es euch ja ähnlich. Im Anschluß wird der Track-Record grafisch illustriert und dann werden kurz und knacking die Vor- und Nachteile für Anleger aufgelistet. Diese Artikelstruktur ist insbesondere für diejenigen interessant, die sich mit dem Thema Crowdinvesting in Immobilien schon ein bisschen beschäftigt haben. Habt ihr eventuell bereits eigene Erfahrungen auf anderen Plattformen gemacht, wie Exporo* oder Bergfürst* in Deutschland oder auch Crowdestate* und Estateguru* im Baltikum, dann wisst ihr (hoffentlich) in fünf Minuten, wo die Unterschiede zu Dagobertinvest* liegen und auch welche Vorzüge der Branchenprimus aus der Alpenrepublik euch persönlich bietet – oder eben auch nicht. Teil II der Plattformvorstellung erscheint im nächsten Artikel und konzentriert sich auf einige spezifische Besonderheiten der Plattform und der angebotenen Projekte. Jetzt geht’s aber erst einmal los mit den Eckdaten zu Dagobertinvest*.

Steckbrief

Sitz Wien, Österreich
Sprache Deutsch
Aktiv seit 2016
Team Persönliche Vorstellung auf der Webseite
Rendite 6,0 – 8,0% p.a. fester Zinssatz; Durchschnitt 6,7%
Beginn der Verzinsung Eingang des Investitionsbetrags bei Dagobertinvest
Gebühren für Investoren Keine
Tilgung / Rückzahlung Endfällig (zum Laufzeitende)
Zinszahlung Endfällig (zum Laufzeitende)
Steuern Zinsen werden brutto ausgezahlt ohne Steuerabzug, der Investor sich selbst um die Versteuerung kümmern
Mindestinvest 250 Euro
Laufzeit 12 – 36 Monate
Finanzierungsmodell Nachrangdarlehen
Einzahlungsoptionen Banküberweisung, Lastschrift
Projektsektor Fokus auf Projektentwicklungen von bezahlbarem Wohnraum
Projektstandort Österreich, Deutschland
Projektverfügbarkeit Ein neues Projekt alle 2 Wochen
Zweitmarkt Nein
Auto-Invest Nein
Freundschaftswerbung Ja, 1% des Investitionsbetrags wird als Prämie ausgezahlt
Rating 4,9 von 5 Punkten (59 Bewertungen auf kritische-anleger.de)

Track-Record

Die Informationen zur bisherigen Erfolgsbilanz, die unter anderem auf der eigenen Webseite von Dagobertinvest publiziert werden, bieten folgendes Bild:

Abb. 1: Dagobertinvest Track Record (Stand: 28.11.2019)
111 finanzierte Projekte, für die 38,1 Mio. Euro eingesammelt wurden, und dabei kein einziger Projektausfall ist natürlich eine makellose Bilanz. Wie man dies bewerten sollte und worauf dabei zu achten ist, wird in diesem Beitrag über die Immobilien Crowdinvesting Landschaft in Österreich unter Punkt 2 etwas näher erläutert.

Fazit

Der Platzhirsch aus Österreich im Immobilien Crowdinvesting bietet auf jeden Fall interessante Anlagemöglichkeiten. Im Zusammenspiel mit den bekannten Branchengrößen aus Deutschland und dem Baltikum können Investoren über Dagobertinvest ihr Portfolio weiter sinnvoll diversifizieren. Auch wenn es vielleicht unrealistisch erscheint, sich darüber die erste Fantastillion anzusparen, sind die erzielbaren Renditen für viele Investoren sehr attraktiv.

Und hier kommen jetzt die Vor- und Nachteile in Kurzform:

Vorteile

Rendite: Es kann ein Rendite von mehr als 7,0% erzielt werden (überdurchschnittlich im Vergleich zu den anderen Anbietern im deutschsprachigen Raum)
Track-Record: Bisher keine Projektausfälle bei 111 finanzierten und 26 zurückgezahlten Projekten
Mindestinvest: Der Mindestinvest von 250 € ist geringer als bei vielen anderen europäischen Plattformen
Projektsektor: Bezahlbarer Wohnraum ist eine relativ solide Anlage
Projektverfügbarkeit: Mit durchschnittlich einem neuen Projekt alle 2 Wochen ist eine Diversifikation in einem vernünftigen Zeitrahmen möglich

Nachteile

Sicherheit: Finanzierungen über Nachrangdarlehen bieten weniger Sicherheit als die Finanzierungsmodelle und zusätzlichen Sicherheitsmechanismen anderer Plattformen
Zweitmarkt: Eine Veräußerung der Anteile vor Laufzeitende ist nicht möglich; andere Plattformen sind dort bereits weiter (z.B. Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*).
Zinszahlung: Zinszahlungen zum Laufzeitende sind für viele Investoren weniger attraktiv als monatliche, quartalsweise, halbjährliche oder jährliche Zinszahlungen anderer Anbieter (wie z.B. bei Bergfürst*, Clubfunding, Crowdestate*, Engel & Völkers Capital)

Worauf sollte ein Anleger achten, wenn er bei Dagobertinvest sein Kapital investieren möchte? Darauf geht Teil II der Plattformvorstellung im nächsten Artikel ein.

Wie bewertet ihr diesen Anbieter? Ich freue mich auf euer Feedback in den Kommentaren oder im Forum.

Update vom 03.12.2019: Teil II der Plattformvorstellung findest du hier. Über diesen Link* (wenn du in Österreich wohnst diesen Link*) kannst Du dich kostenlos und unverbindlich bei Dagobertinvest registrieren, um sofortigen Zugriff auf die vollständigen Projektbeschreibungen zu bekommen. Aktuell gibt es auch noch einen Bonus Amazon Gutschein (1% auf die Erstinvestition im ersten Monat).

Lohnt sich das Investieren in Immobilien jenseits des Schnitzeläquators?

von

Österreich ist ein sympathisches Land. Beim Sommerurlaub in Kärnten oder Tirol mit der Familie in den Bergen entspannen. Oder im Winter in einem der 400 Skigebiete die tiefverschneiten Alpen genießen. Dann sind da noch die Weinanbaugebiete im Burgenland. Wenn ich jetzt Mozartkugeln und Sissifilme erwähne, zerhau ich mir wahrscheinlich meine ausgefeilte Anmoderation. Zumindest letzteres gehört aber definitiv zu meinen Kindheitserinnerungen und vielleicht geht es euch ja ähnlich.

Aber in Österreich in Immobilien investieren? Von vielen Entwicklungen im Nachbarland bekommen wir Deutschen im Allgemeinen nicht so viel mit. Und so hat sich auch – von uns relativ unbemerkt – eine interessante Crowdinvesting Landschaft etabliert, die ich euch hier kurz vorstellen möchte.

Abb. 1: Urlaubsidylle in Hallstatt (Bild von Julius Silver von Pixabay)

Herausragende Immobilien und Architektur gehören zur Kultur in Österreich: Natürlich die Hauptstadt Wien mit dem Stephansdom und dem Schloss Schönbrunn. Graz rühmt sich sogar der größten mittelalterlichen Altstadt Europas. Und wer hätte gedacht, dass das Älteste Restaurant Mitteleuropas in Salzburg steht und immer noch betrieben wird? Das St. Peter Stiftskulinarium wurde im Jahre 803 erstmals urkundlich erwähnt. (Quelle: Wikipedia).

Aber nicht nur Kulturinteressierte finden Gefallen an österreichischen Immobilien. Auch für Investoren kann es lukrativ sein. Hier kommen drei Gründe, warum das Investieren in Österreich über Immobilien Crowdinvesting auf jeden Fall einen Blick wert ist:

1. Rendite

Die erste Frage vieler Investoren zielt logischerweise auf die Rendite ab. Wie schneidet der österreichische Markt im Vergleich zu unserem Heimatmarkt ab? Der durchschnittliche Zinssatz aller Crowdinvesting Immobilienfinanzierungen mit Standort Österreich liegt mit 6,68 Prozent merklich höher als in Deutschland mit 5,65 Prozent (Zahlen von 2018;  Quelle: Crowdinvest Immobilien-Report 2019).

Und obwohl in vielen Bereichen und Märkten des Crowdinvesting die Renditen über die Jahre kontinuierlich sinken, ist dies in Österreich nicht der Fall. Das mag daran liegen, dass der Immobilien Crowdinvesting Markt in Österreich später an den Start ging als in Deutschland, aber de facto sieht es so aus:

Abb. 2: Durchschnittliche Verzinsung österreichischer Projekte von 2015 bis 2018 (Quelle: Crowdinvest Immobilien-Report 2019)

Die Rendite steigt also im Jahresvergleich an. Und selbst die deutschen Portale, die Projekte zum Beispiel in Wien finanzieren, winken dabei mit höheren Renditen als bei ihren Projekten in Deutschland.

2. Plattformen und Track-Record

Projekte in Österreich werden hauptsächlich über die dortigen Plattformen angeboten. Die Top-5 Plattformen – bezogen auf die Anzahl der bisher erfolgreich finanzierten Projekte – sind: Dagobertinvest*, Home Rocket, Rendity*, Immofunding und Reval. Aber auch Anbieter mit Standort in Deutschland bieten immer mehr Projekte in Österreich an, so zu finden zum Beispiel bei Exporo* oder Bergfürst*. Wie sieht die Erfolgsbilanz der Plattformen in unserem Nachbarland aktuell aus?

Abb. 3: Track-Record der Top-5 Plattformen in Österreich nach Anzahl zurückgezahlter und aktiver Projekte

Mit insgesamt 225 finanzierten und bisher 44 zurückgezahlten Projekten der Top-5 Plattformen ist der Markt natürlich wesentlich kleiner als in unseren Landen. Da Österreich jedoch auch nur ungefähr ein Zehntel der Einwohner von Deutschland hat (8,8 Millionen im Vergleich zu 82,8 Millionen), ist das schon ganz ordentlich.

Es gibt Stand heute kein einziges ausgefallenes Projekt. Da der Markt noch jung ist, wird natürlich erst die Zukunft zeigen, ob und wie lange die Weste weiß bleibt. Wie sieht es mit verspäteten Zins- oder Tilgungszahlungen aus? Zum Stichtag 05.06.2019 wurde Zahlungsverzug zu 4 Projekten gemeldet (Quelle: Crowdinvest Immobilien-Report 2019). Es ist nicht ungewöhnlich, dass solche verspäteten Zahlungen bei Immobilienfinanzierungen auftreten und dies weist nicht automatisch auf eine akute Ausfallgefährdung des Projekts hin. Es sei jedoch noch einmal ausdrücklich erwähnt, dass beide Zahlen zu ausgefallenen und verspäteten Projekten mit Vorsicht zu genießen sind. Die Plattformen in Österreich kommunizieren Probleme in Projekten nicht so transparent wie man sich das als Investor oder potentieller Investor wünschen würde. Damit befinden sich diese Anbieter in guter Gesellschaft, denn auch die deutschen Plattformen publizieren gerne ihre Erfolge, jedoch sehr ungern die Problemfälle. Auch wenn das aus Sicht der Plattform verständlich ist, um neue Investoren nicht zu verschrecken, wäre es wünschenswert, sie würden sich ein Beispiel an der baltischen Plattform Estateguru nehmen, die auf ihrer eigenen Statistikseite klar und deutlich verspätete und ausgefallene Projekte ausweist. Unterm Strich bleibt jedoch trotzdem die Null stehen, wenn es um Projektausfälle geht.

3. Projekte

Die Mehrheit der Projekte befindet sich direkt in der Hauptstadt Wien oder im Wiener Speckgürtel, aber auch in Graz  und Salzburg. Während in Deutschland immer mehr Projekte mit verschiedenen Nutzungsarten über die Crowdplattformen finanziert werden, wie zum Beispiel Büro, Gewerbe oder Hotels, sind die Portale in Österreich fast ausschließlich auf Wohnimmobilien fokussiert. Als Finanzierungsmodell wird beim Großteil der Projekte ein Nachrangdarlehen angeboten. Das Projekt- und Finanzierungsvolumen ist im Allgemeinen kleiner als hier bei uns. Oftmals beinhaltet ein Projekt nur einige wenige Wohneinheiten. Das können zum Beispiel zwei Doppelhäuser sein oder sechs Reihenhäuser oder auch ein Apartmenthaus mit zehn Einheiten. Der Schwerpunkt liegt hier bei bezahlbarem Wohnraum für Normalverdiener und liegt daher nicht im Luxussegment. Für mich persönlich passt das genau in mein Portfolio, da ich davon ausgehe, dass sich für solche Immobilien leichter Käufer finden lassen. Ob das für euch interessant ist, müsst ihr natürlich selber bewerten.

Fazit

Für Investoren in Immobilien Crowdinvesting ist Österreich ein interessanter Markt. Die Rendite liegt mit durchschnittlich 6,68 Prozent deutlich über den Angeboten in deutschen Landen. Die Plattformen in der Alpenrepublik warten mit einer makellosen Erfolgsbilanz auf – es gibt bisher keine Ausfälle zu beklagen. Der Fokus der Projekte liegt auf bezahlbarem Wohnraum in den Ballungsgebieten. Als Diversifikation zu den etablierten europäischen Märkten in Deutschland, Frankreich und dem Baltikum kann dies ein guter Baustein im Portfolio werden.

Könnte das ein Baustein für euer Portfolio werden? Oder habt ihr schon Erfahrungen mit Projekten in Österreich? Ich freue mich auf euer Feedback in den Kommentaren oder im Forum.

DIY Immobilienfonds für Einsteiger und Profis – Bau dir dein eigenes Crowdinvesting-Portfolio

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Dies ist ein Beitrag von David im Rahmen des P2P Kredite Schreibwettbewerb 2019

Vielleicht investierst du ja im P2P Bereich bereits in Verbraucherkredite und Unternehmen, suchst jetzt aber nach Investitionen, die mehr Sicherheiten bieten. Oder du gehörst zu denen, die über 2,5 Billionen Euro an Privatvermögen unverzinst auf Tagesgeldkonten und Sparbüchern rumliegen haben, so wie es Focus online im Juni schrieb. Du weißt, dass sich an den Zinsen höchstwahrscheinlich auch in den kommenden Jahren nichts ändern wird und deswegen suchst Du nach einer Alternative für deine Geldanlage, die dir endlich mal Rendite bringt. Oder du hast dein Investorenauge bereits auf Immobilien geworfen und suchst nach einem sinnvollen Baustein für die konkrete Umsetzung deiner Anlagestrategie. In jedem Fall ist dieser Artikel etwas für dich.

Wer sein Geld in Immobilien anlegen will, stößt bei seiner Suche höchstwahrscheinlich zu allererst auf Offene Immobilienfonds (abgekürzt OIF). Diese Anlageform gibt es in Deutschland schon seit 60 Jahren und sie liegt aktuell voll im Trend: Allein im ersten Quartal dieses Jahres gab es Nettozuflüsse von rund 3 Milliarden Euro, was dazu beigetragen hat, dass die Publikumfonds Ende März ein Nettovermögen von 101,1 Milliarden Euro aufgewiesen haben. (Quelle: Statistik des Fondsverbandes BVI). Die Durchschnittsrendite offener Immofonds ist – wie die aktuelle Marktstudie von Scope Analysis zeigt – auf 3,1% geklettert und für die nächsten Jahre werden 2,5% bis 3% prognostiziert. Wieso geht dieser Beitrag jetzt nicht einfach mit einigen begeistert anmoderierten Links zu den besten OIFs zu Ende? Zum einen sind OIFs nicht so liquide wie man denken mag, da eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist gilt, wenn die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Alternativ ist der börsliche Handel möglich, bei dem die Anteilspreise jedoch Angebot und Nachfrage unterworfen sind und dementsprechend schwanken. Der Hauptgrund ist jedoch, dass mit Immobilien weit mehr Rendite möglich ist.

Und da kommt jetzt Immobilien-Crowdinvesting ins Spiel. Es winken Renditen von 5% bis 15% bei einer durchschnittlichen Laufzeit von unter 24 Monaten. Wie man anhand der Rendite schlussfolgern kann, liegt das Risiko natürlich ungleich höher als bei OIFs. Realistisch betrachtet muss man bei Schwarmfinanzierungen sogar mit dem Totalausfall von Projekten rechnen. Wie kann ich mich dagegen absichern bzw. das Risiko auf ein Minimum reduzieren? Viele Crowdinvesting-Projekte in einem gemeinsamen Fonds zu mischen, um so das Risiko zu streuen – das wär’s! DIY – „do it yourself“ oder „mach’s selber“ – liegt heute voll im Trend. Es gibt unzählige DIY Ratgeber für Einladungskarten, Wohndekoration und was-weiß-ich-noch-alles. Dieser Artikel ist ein kurzer Ratgeber für deinen DIY Immobilienfonds – bau dir dein eigenes Crowdinvesting-Portfolio!

diy immobilienfond
Abb. 1: DIY Immobilienfonds (Bilder von oben links im Uhrzeigersinn von Peter H, Pexels, giovanni gargiulo und analogicus auf Pixabay; DIY Stempel (c) Can Stock Photo / roxanabalint)

Wie weit hat sich Immobilien-Crowdinvesting als Anlageform in Europa bisher etabliert? Hier ein Steckbrief zu drei etablierten Märkten: Auf unserem heimischen Markt wurden seit 2012 für die Finanzierung von 408 Projekten insgesamt 547 Millionen Euro eingesammelt (Quelle: crowdinvest.de). In Frankreich ging es ebenfalls 2012 los und es wurden 507 Millionen Euro in 1029 Projekte investiert (Quelle: hellocrowdfunding.com). In Estland, in dem viele innovative Fintech-Unternehmen angesiedelt sind, wurden bei den beiden größten Plattformen bisher 193 Millionen Euro in 981 Projekte gesteckt (Quelle: estateguru.com *und crowdestate.eu*).

In diesen drei europäischen Märkten (Deutschland, Frankreich, Estland) wurden seit 2012 demnach mehr als 2.400 Projekte durch mehr als 1,2 Milliarden Euro mitfinanziert.

Meine eigenen Erfahrungen dazu: Anfang 2017 habe ich nach Alternativen zu OIFs gesucht, die mir eine höhere Rendite als 2 bis 3% bieten, und bin dabei auf Immobilien-Crowdinvesting gestoßen. Bisher habe ich in 182 Projekte auf 16 Plattformen mit Sitz in Deutschland, Österreich, Frankreich, Estland, Spanien und Großbritannien investiert. 105 erfolgreiche Rückzahlungen konnte ich seitdem verzeichnen. Zwei höchstwahrscheinliche Ausfälle habe ich zu beklagen – auf der insolvent gegangenen britischen Plattform Lendy – glücklicherweise mit kleinen Beträgen.

Beim Vergleich von OIFs und Immobilien-Crowdinvesting sei darauf hingewiesen, dass OIFs im Allgemeinen ihre Einnahmen hauptsächlich aus Mieten speisen, indem sie Immobilien erwerben und dann jahrelang verwalten und bewirtschaften. Crowdinvestments sind in der Mehrheit Immobilienentwicklungsprojekte, bei denen Immobilien neu gebaut oder zumindest umgebaut und dann sofort veräußert werden. Dieser Unterschied verschwimmt jedoch zunehmend, weil einige OIFs in letzter Zeit auch vermehrt Entwicklung betreiben, da kaum geeignete Objekte zum Kauf stehen. Gleichzeitig gibt es auch immer mehr Crowdinvesting-Anbieter, bei denen man sich über einen längeren Zeitraum an Bestandsimmobilien beteiligen und somit am Gewinn der Vermietung partizipieren kann.

DIY Immobilienfonds

Drei mögliche DIY Immobilienfonds / Portfolios möchte ich euch gern vorstellen. Dadurch soll veranschaulicht werden, wie Renditen von fast 10% erzielt werden können und gleichzeitig das Risiko durch Streuung über verschiedene Märkte und Plattformen reduziert werden kann – getreu dem Motto „Lege nicht alle Eier in einen Korb“ oder „Setze nicht alles auf ein Pferd“. Der Einfachheit halber wird innerhalb eines Portfolios jeweils derselbe Betrag pro Projekt investiert. Dieser Betrag entspricht dem höchsten Mindestinvest der gewählten Plattformen innerhalb des jeweiligen Portfolios. Und es wird eine Laufzeit von 24 Monaten bei allen Projekten angenommen. Nach der Erläuterung zu den drei DIY Immobilienfonds-Varianten werden die vorgeschlagenen Plattformen noch einmal tabellarisch mit einigen Basisinformationen aufgelistet.

1. Einsteiger

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Abb. 2: Einsteiger Portfolio – Aufteilung nach Plattformen

Das Einsteiger Portfolio ist für diejenigen geeignet, die erste Erfahrungen mit Immobilien-Crowdinvesting sammeln und dabei von Anfang an mit überschaubarem Zeitaufwand eine gewisse Streuung erzielen möchten. Es werden 2.000 Euro auf 20 Projekte aufgeteilt und dabei eine jährliche Rendite von 9,75% angestrebt:

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Abb. 3: Einsteiger Portfolio – Details

Warum werden Bergfürst* und Crowdestate* vorgeschlagen?

  • Der geringe Mindestinvest von 10 Euro (Bergfürst) und 100 Euro (Crowdestate) ermöglicht es, mit kleinen Beträgen einzusteigen
  • Es werden zwei Märkte abgedeckt – Deutschland und Estland – wobei die Plattformen zusätzlich auch Projekte in Österreich, Italien, Spanien, Lettland und Finnland anbieten
  • Beide Plattformen bieten auf ihrer Website einen Zweitmarkt, so dass Anteile auch vor dem Ablauf der Laufzeit verkauft werden können
  • Die Webseiten sind grundsätzlich auf Deutsch, abgesehen von einigen Projektdetails bei Crowdestate, die nur auf Englisch veröffentlicht werden
  • Die Zinsgutschrift erfolgt nicht erst am Ende der Laufzeit, sondern halbjährlich (Bergfürst) oder je nach Projekt monatlich, quartalsweise, halbjährlich oder jährlich (Crowdestate). Als ich mit Crowdinvesting angefangen habe, habe ich mich sehr gefreut, innerhalb von kurzer Zeit erste Zahlungen zu erhalten. Vielleicht geht es euch ebenso – dann ist diese Portfolio-Variante ein guter Ansatz.

2. Fortgeschrittene

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Abb. 4: Fortgeschrittene Portfolio – Aufteilung nach Plattformen

Das Fortgeschrittene Portfolio erfordert schon etwas mehr Pflegeaufwand, da die Anlagesumme über 40 Projekte auf 4 Plattformen verteilt wird. Die durchschnittliche jährliche Rendite liegt hier bei 8,90%:

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Abb. 5: Fortgeschrittene Portfolio – Details

Wie kommt die Auswahl der Plattformen zustande? Zusätzlich zu den im Einsteiger-Portfolio genannten Gründen zur Auswahl von Bergfürst und Crowdestate kommen folgende hinzu:

  • Der bei den vier Plattformen höchste Mindestinvest liegt noch relativ niedrig bei 250 Euro (Dagobertinvest*). So können 10.000 Euro auf 40 Projekte aufgeteilt werden.
  • Es werden vier Märkte abgedeckt – Deutschland, Österreich, Frankreich und Estland – wobei die Plattformen zusätzlich auch Projekte in Italien, Spanien, Lettland und Finnland anbieten
  • Dagobertinvest *ist Marktführer in Österreich
  • Wiseed ist Branchenprimus in Frankreich und bietet gleichzeitig den niedrigsten Mindestinvest der französischen Portale (siehe auch Tabelle weiter unten)

Diese Variante mag für diejenigen interessant sein, die Immobilien zu einem festen Bestandteil ihrer Anlagestrategie machen wollen.

3. Profi

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Abb. 6: Profi Portfolio – Aufteilung nach Plattformen

Die dritte Portfolio Variante Profi streut über 80 Projekte von 8 Anbietern. Wenn man auf so vielen unterschiedlichen Plattformen unterwegs ist, erfordert dies schon einen gewissen Zeitaufwand. Durch diese Streuung wird das Risiko jedoch signifikant reduziert und die zu erwartende Rendite liegt bei erfreulichen 9,50%:

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Abb. 7: Profi Portfolio – Details

Wie kommt die Auswahl der Plattformen zustande? Zusätzlich zu den in den beiden obigen Varianten genannten Gründen kommen folgende hinzu:

  • Es werden dieselben vier Märkte abgedeckt wie im Fortgeschrittenen Portfolio, jedoch wenn möglich auf mehrere Plattformen verteilt – Deutschland (Bergfürst*, Exporo*) , Österreich (Dagobertinvest*), Frankreich (Clubfunding, Fundimmo) und Estland (Crowdestate*, Estateguru*, Bulkestate*).
  • Die drei estnischen Plattformen bieten einen Autoinvest, der unter Vorgabe verschiedener Kriterien das verfügbare Kapital automatisch in Projekte investiert. Dies reduziert den zeitlichen Pflegeaufwand dieses Portfolios.

Wer diese Variante umsetzen möchte, benötigt einen größeren Kapitalstock, da der höchste Mindestinvest bei 1.000 Euro liegt und dieser Betrag daher als Investitionssumme bei allen Projekten verwendet wurde. Es soll dadurch illustriert werden, dass selbst größere Summen diversifiziert in Immobilien investiert werden können.

Die Portfolionamen Einsteiger, Fortschrittene, Profi zielen übrigens nicht auf den Wissenstand, die Erfahrung oder die Kompetenz des Investors ab. Es sollen lediglich verschiedene Varianten je nach Grad der Diversifizierung und dem Investitionsbetrag pro Projekt dargestellt werden. Pfeffersteuer, Salzstreuer und Gießkanne hätten auch irgendwie gepasst. Ich fand die gewählten Namen aber schon professioneller; das liegt natürlich im Auge des Betrachters 😊.

Ziel

Ziel der drei dargestellten DIY Immobilienfonds ist nicht unbedingt die 1:1 Umsetzung; obwohl das natürlich möglich ist. Es sind vielmehr Beispiel-Portfolios. Die Grundidee dabei ist, dass sich jeder Investor seinen eigenen DIY Immobilienfonds nach individuellen Kriterien zusammenstellen und dabei unter Beachtung des Mindestinvests die gewünschte Streuung über verschiedene Märkte und Plattformen realisieren kann. Die Auswahl der Plattformen, die Anzahl der Projekte pro Plattform und natürlich auch der Invest pro Projekt sind beliebig veränderbar.

Ein Portfolio „zusammenzubauen“ entspricht daher nicht so sehr dem peniblen Folgen einer Billyregal-Bauanleitung von Ikea, wo jedes Resultat identisch sein sollte, wenn man es richtig gemacht hat. Sondern es ähnelt eher dem Mischen von Farben, mit denen ein einzigartiges Gemälde entsteht. Der Ansporn soll daher sein, dein individuelles „Gemälde“ entsprechend deiner Lebenssituation, deiner Risikoneigung, dem gewünschten Investitionsvolumen und deinen Vorlieben anzufertigen.

Top-Plattformen

Die in den Portfolio-Varianten genannten 9 Plattformen gehören meiner Meinung nach zu den Top-Plattformen in Europa, obwohl es natürlich dutzende andere Anbieter gibt. Auf allen Plattformen kann man in Euro investieren, so dass Währungsrisiken vermieden werden. Außerdem werden genügend neue Projekte angeboten, so dass man seine Investitionen in einem überschaubaren Zeitrahmen unterbringen kann. Bei der Auswahl der Plattformen ist der Track Record ein elementarer Faktor für mich (siehe Punkt 2 in diesem Beitrag). Wer sich vielleicht etwas über die bei uns weniger bekannten französischen Plattformen wundert, kann in demselben Beitrag auch erfahren, aus welchen Gründen ich ein Faible dafür habe.

In der folgenden Tabelle werden die Plattformen mit einigen Basisinformationen dargestellt:

übersicht top immobilienplattformen europa
Abb. 8: Übersicht Immobilien Top-Plattformen in Europa

Es gibt natürlich weitere wichtige Kriterien zur Auswahl von Plattformen, über die man sich als Investor informieren sollte. Auch wenn das nicht erschöpfend in diesem Beitrag betrachtet werden kann, möchte ich noch folgende Punkte kurz erwähnen:

  • Kosten: Nur bei Wiseed fallen 0,9% Kosten pro Investment an, auf allen anderen Plattformen entstehen dem Investor keine Kosten.
  • Automatischer Steuerabzug auf Zinsen: Bei Bergfürst kann ein Freistellungsauftrag erteilt werden, wenn kein automatischer Steuerabzug auf Zinsen gewünscht ist. Die französischen Plattformen ziehen keine Steuern ab, wenn man als deutscher Investor validiert ist (Erläuterungen dazu findet ihr in diesem Artikel). Alle anderen Plattformen zahlen die Zinsen per se ohne Abzug von Steuern an den Investor aus und überlassen ihm die Deklarierung gegenüber den Finanzbehörden.
  • Finanzierungsmodell / Sicherheiten: Je nach Plattform werden unterschiedliche Finanzierungsmodelle und Sicherheiten angeboten. Es ist also empfehlenswert, sich die Plattformen genauer anzuschauen, bevor man diese als dauerhaften Baustein seiner Anlagestrategie verwendet.

Benötigter Zeitraum für die Investitionen

Bei allen drei vorgestellten Portfolio-Varianten werden ca. 3 – 6 Monate benötigt, um die gewünschte Anlagesumme vollständig unterzubringen. Wie ist das möglich? Da in jeder Variante pro Plattform jeweils dieselbe Anzahl Projekte finanziert werden, nämlich 10. Bei einem groben Durchschnitt von einem Projektangebot pro Woche auf jeder Plattform und der Annahme, dass jedes zweite Projekt als passend fürs Portfolio betrachtet und daher ausgewählt wird, werden 20 Wochen benötigt – also knapp 5 Monate.

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