Estateguru

5 Jahre, 20 Plattformen, 250 Projekte – Fazit meines P2P Immobilien Investments

von

Gastartikel von David

Mein erstes Investment auf einer P2P Plattform ist nun bereits 5 Jahre her: Über Exporo* (100 Euro Willkommensbonus für Dich!) habe ich ein Immobilienprojekt in Frankfurt am Main mitfinanziert und die Rückzahlung einschließlich der Zinsen am Ende der Laufzeit auf den Tag genau erhalten. Ein perfekter Start also ins P2P Crowdinvesting. Mittlerweile habe ich auf 20 verschiedenen P2P Plattformen in rund 250 Immobilienprojekte investiert. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Grafik zum Fazit nach 5 Jahren im P2P Immobilien Crowdinvesting
Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation nach Ländern

Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht die Streuung der Investments der letzten 5 Jahre folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Wem es Spaß macht, der kann die aktuelle Grafik und die Auflistung der Plattformen mit der von vor 2 Jahren vergleichen. Aber auch hier könnt ihr direkt sehen, was sich die letzten 2 Jahre getan hat: Es kamen 4 Plattformen dazu (Homunity, Wiseed, Realt, Evoestate) und von 6 Plattformen habe ich mich verabschiedet (Exporo, Crowdestate, Housers, Bergfürst, Weeximmo, Wiseed).

Warum habe ich meine Aktivität auf einigen Plattformen gestoppt?

Exporo, Bergfürst: Die Zinsen waren mir mit 5-6% bei Exporo und 6-7% bei Bergfürst zu niedrig im Vergleich zum Risiko des Totalausfalls. Und tatsächlich ist bei Exporo mindestens ein Projektentwickler mit mehreren Projekten insolvent gegangen und es gab dabei in einem Fall eine Rückzahlung des Kapitals von 2,6% und keine Zinsen. Solche quasi „Totalausfälle“ kalkuliere ich bei jeder Plattform mit ein, nur ist für mich eine Risikoprämie (Verzinsung) von unter 7% dabei nicht angemessen.
Crowdestate, Housers, Wiseed: Nachdem viele Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due-Diligence-Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Bei Crowdestate und Housers sind bei einigen meiner bereits beendeten Investitionen immer noch Verhandlungen und Insolvenzabwicklungen im Gange. Glücklicherweise bin ich dort nur mit kleinen Beträgen im Rennen, dafür sind diese teilweise schon mehr als 2 Jahre überfällig.
Weeximmo: Es wurden nur selten neue Projekte angeboten und die Kommunikation mit den Investoren (sowohl im Kundenbereich der Webseite als auch direkt mit dem Kundenservice per Email) habe ich als unprofessionell und lückenhaft empfunden. Crowdinvesting scheint nur eine Nebenbeschäftigung für den Betreiber zu sein.

Aktuelle Investments

Aktuell bin ich auf folgenden 7 Plattformen aktiv (die zu erwartende Rendite meiner Investitionen ist in Klammern angegeben):

Wie sieht es mit der erwarteten und tatsächlichen Rendite aus?

Vielleicht die spannendste Frage: Im Durchschnitt haben die ca. 250 Projektbeteiligungen über alle 20 Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,2%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. Die bereits beendeten Projekte haben eine tatsächliche jährliche Rendite von 8,2% erwirtschaftet, wobei Verluste berücksichtigt wurden. Die 1,0% Renditeverlust entspricht (glücklicherweise) meinem kalkulierten Verlust durch Ausfälle von 1%. Wer sich wundert, wie ich auf diese 1% komme, kann sich diesen Beitrag dazu anschauen. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich übrigens eine jährliche Rendite von 9,6%.

Welche Pläne für die Zukunft?

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand gering zu halten, möchte ich langfristig nur auf maximal 5 Plattformen aktiv sein. Und ich möchte eine zu erwartende Rendite von 10% erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt.

Dagobertinvest: Ich werde meine Beteiligungen hier genau beobachten. Es stört mich, dass dort bei vielen Beteiligungen die Laufzeit immer wieder verlängert wird, weil der Projektentwickler nicht in der Lage ist, die Rückzahlung vorzunehmen. Vertraglich ist meistens eine 6-monatige Verlängerung legitim, doch sehr oft wird selbst danach noch mehrfach verlängert. Ein Projekt zum Beispiel lief ursprünglich über 12 Monate und wurde dann vertragskonform um 6 Monate verlängert, dann aber vier weitere Male um 3, 3, 3, und 4 Monate und ich warte immer noch auf die Rückzahlung. Bei einigen anderen Projekten sieht es ähnlich aus. Das es in der Corona-Zeit zu Projektverzögerungen kommt ist verständlich, nur wenn sich das bei vielen Projekten bis sonst wohin hinauszieht, ist das für mich unbefriedigend. Zumal Dagobertinvest meine einzige Plattform ist, bei der ich eine erwartete Rendite von deutlich unter 10% habe. Mich halten dort ehrlicherweise die Projekte in Österreich, Schweiz und Deutschland – soviel zum Thema „Home Bias“ (Heimatmarktneigung). Mal sehen, wie sich das in den nächsten Monaten entwickelt.

Lohnt sich der Aufwand überhaupt?

Dies ist eine berechtigte Frage, insbesondere weil der Großteil der Plattformen kein Autoinvest anbietet, sondern manuelle Investitionen in einzelne Projekte erfordert. Für mich sind neben (a) der Entscheidung für die Asset-Klasse Immobilien insbesondere (b) der Anlagehorizont von 1-3 Jahren, (c) die zu erwartende Rendite von 10% und (d) die Diversifikation über mehrere Länder und viele Emittenten (Projektentwickler) hinweg die ausschlaggebenden Faktoren. In einige andere Anlageformen kann mit wesentlich weniger Aufwand investiert werden und sie bieten auch interessante Möglichkeiten, wie zum Beispiel Aktien-ETFs oder auch offene Immobilienfonds. Aktien-ETFs haben jedoch einen Anlagehorizont von 10-15 Jahren und bei offenen Immobilienfonds muss man sich mit weitaus weniger Rendite begnügen. Im Zusammenspiel der vier genannten Faktoren ist P2P Immobilien Crowdinvesting für mich daher aktuell eine gute Wahl.

Zum Autor: David ist passionierter Investor in P2P Crowdplattformen und ETFs. Über seine Internetpräsenz erpscout.de unterstützt er kleine und mittelständische Unternehmen bei der ERP Lastenheft Erstellung und ERP Software Auswahl.

Für P2P Investoren und Interessierte: Wie gehst du bei der Auswahl deiner Plattformen vor? Was machst du ähnlich oder anders? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

5 Plattformen für P2P Kredite die 2021 eine gute Anlagemöglichkeit mit hohen Zinsen sind

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Nach 2020, einem Jahr, in dem mehrere P2P Plattformen Probleme hatten, stellt sich für viele P2P Kredite Anleger die Frage, welche Plattform denn jetzt, im Jahr 2021 eine gute Rendite/Risiko aufweisen und sich somit für eine Anlage lohnen.

Ich präsentiere daher heute eine Liste von 5 Plattformen, die einerseits das Krisenjahr 2020 sehr gut gemeistert haben und andererseits attraktive Investmentangebote aufweisen. Außerdem fliesst Crowdwisdom ein, alle 5 Plattformen sind bei den erfahrenen Anlegern aus dem P2P Forum beliebt und werden gut bewertet in der aktuellen Umfrage (mehr dazu unten)

  1. Estateguru LogoEstateguru
    Die baltische Immobilienplattform Estateguru* performt super. Übliches Zinsniveau sind etwa 9-11% und das für Kredite mit einer erstrangigen (!) Hypothek.  Estateguru* hat auch 2020 ein solides Wachstum sowohl beim finanzierten Kreditvolumen als auch bei der Anlegerzahl erzielt. Estateguru* veröffentlicht transparente Statistiken zur vergangenen Kreditperformance. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass Eintreibungen bei Ausfällen fast immer den kompletten Betrag erzielt haben, auch wenn es dauern kann. Nach meiner Einschätzung sind Renditen von 9-10% realistisch erreichbar. Ich investiere bereits seit 2014 in Estateguru Kredite, also inzwischen schon 7 Jahre. Ich präferiere estnische Kredite.
    Cashback: Bei Anmeldung über diesen Estateguru* Link, bekommen neue Anleger 0,5% Cashback auf alle Investitionen in den ersten 90 Tagen.
  2. Bondora
    Bondora* ist eine der ältestesten, etabliertesten P2P Plattformen. Das bei den Anlegern sehr beliebte Bondora* Go & Grow Produkt zahlt 6,75% Zinsen. Bondora* als Firma wirtschaftet sehr solide, das Geschäftsergebnis 2020 lag bei 3,4 Mio. EUR Gewinn. Damit ist das Risiko durch Ausfall der plattformbetreibenden Firma im Gegensatz zu manch anderen P2P Marktplätzen viel geringer. Ich investiere seit 2012, also seit 9 Jahren in Bondora* Kredite. Dabei nutze ich das Portfolio Pro Angebot und bevorzuge estnische Kredite mit guten Ratings. Ich habe viele Detailberichte zu meinen Erfahrungen hier im Blog geschrieben. Einfach mal stöbern.
    Bonus: Bei Anmeldung über diesen Bondora* Link, bekommen neue Anleger 5 EUR Bonus.
  3. Viainvest logoViainvest
    Viainvest* bietet Kredite mit rund 12% Zinsen. Auch Viainvest* ist sehr gut durch das Krisenjahr 2020 gekommen. Die Nachfrage durch die Anleger übersteigt gelegentlich das Kreditangebot, so dass etwas Cash Drag entstehen kann. Als einzigen Nachteil von Viainvest sehen einige Anleger, dass es keinen Zweitmarkt gibt. Ich habe seit 2019 ein kleines Viainvest Portfolio.
    Bonus: Bei Anmeldung über diesen Viainvest* Link, bekommen neu Anleger 10 EUR Bonus (bei einem Mindestinvest von 50 EUR)
  4. Peerberry
    Peerberry* hat in den letzten Jahren zur vollen Zufriedenheit der Anleger performt. Die Kredite bieten rund 9-11% Zinsen. Gegen Peerberry spricht allenfalls die Entwicklung der Firmenstruktur der Plattform (warum die Eigentumsverhältnisse so sind, wie sie jetzt sind?).
  5. robocash logoRobocash
    Robocash* bietet Kredite mit 10-12% Zinsen. Die Firma hat sich in den letzten Jahren deutlich entwickelt und gute Geschäftszahlen veröffentlicht. Bei größeren Investmentbeträgen erhöht Robocash die Zinsen um eine Bonusstaffel. Ich hatte seit 2017 ein Robocash* Portfolio, dass ich aber Anfang 2020 unter dem Eindruck der Pandemie aufgelöst hatte.

Jetzt werden sich einige fragen: Warum ist Mintos* nicht in der Liste. Nun für Mintos war 2020 ein sehr schwieriges Jahr. Viele Kreditunternehmen konnten die Kredite nicht bedienen und betroffene Anleger müssen nun hoffen, dass diese Außenstände noch (teilweise) eingetrieben werden. Für Mintos* sprechen weiterhin der ziemlich liquide Zweitmarkt und die große Auswahl an Kreditunternehmen, die auf der Plattform Kredite listen.

Die obigen 5 sind natürlich nur eine kleine Auswahl aus dem Spektrum der P2P Kreditmarktplätze. Wer nach Plattformen mit bestimmten Krediterien/Parametern sucht, kann diesen interaktiven Vergleich der P2P Plattformen nutzen.

Kommen wir zurück zu dem Punkt den ich eingangs genannt hatte. Die 5 Plattformen gehören zu den beliebtesten Plattformen der Anleger im P2P Forum. Dort läuft gerade wieder eine Umfrage. Der Zwischenstand in der erwieterten Umfrage, bei der die Anleger für bis zu 8 Plattformen stimmen können, die sie gut finden, sieht aktuell so aus:

Weiterlesen

Marktanteile der Plattformen nach Neuvolumen P2P Kredite im August 2020

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Ich erhebe einmal monatlich die Neukreditvolumen von P2P Kreditmarktplätzen, da mir das einen guten Überblick erlaubt, wohin der Markt sich bewegt. Natürlich führt die Betrachtung einzelner Monate zu starken Schwankungen, aber ich mache das nun schon seit mehreren Jahren und finde es über die Zeit sehr aufschlussreich. Im August konnten von den größeren Plattformen vor allem Estateguru* und Peerberry* ihr Volumen deutlich steigern. Bei Mintos* sank das Neuvolumen gegenüber dem Juli. Gründe dürften vor allem in den Zahlungsschwierigkeiten von Capital Service und Finko sowie der Unzufriedenheit einiger Anleger mit den neuen AGB und den Verifizierungen liegen.

Wer weitergehende Parameter als nur das Volumen vergleichen will, findet hier einen interaktiven Vergleich der P2P Kredit Anbieter.

Im August hatte ich auch wieder die Mitglieder des Foums nach der beliebtesten Plattform befragt. In der erweiterten Umfrage wurde mit deutlichem Abstand Bondora* Sieger vor Viainvest*,  Peerberry* und Estateguru*. Mintos und einge andere Plattformen im Vergleich zu den Umfrageergebnissen 2019 deutlich in der Gunst der Anleger zurückgefallen. Wie gut eine Plattform durch die derzeitige Krise kommt bzw. kam ist sehr wichtig für das Vertrauen der Anleger.

international p2p lending statistic august 2020
Table: Statistiken Neukreditvolumen P2P Kredite im August 2020. Quelle: eigene Recherchen
#: Der starke Rückgang bei Finbee im Vergleich zum Vormonat liegt daran, dass das Stimulus Paket (Unternehmenskredite) der litauischen Regierung Ende Juli endete.

Kreditvolumina wurden aus der lokalen Währung in Euro konvertiert um einen Vergleich zu erleichtern. Einzelne Zahlen sind Schätzungen.

Links to the platforms listed in the table: Ablrate*, Archover*, Assetz Capital*, Bondora*, Bondster*, Bulkestate*, Colectual*, Credit.fr*, Crowdproperty*, Debitum Network*, Dofinance*, Estateguru*, Fellow Finance*, Finansowo*, Finbee*, Folk2Folk*, Geldvoorelkaar*, Growly*, Investly*, Iuvo Group*, Kameo*, Klear*, Kviku.Finance*, Landlordinvest*, Linked Finance*, Lenndy* Look&Fin*, Mintos*, MyTrippleA*, October*, Peerberry*, Proplend*, Ratesetter*, Rebuilding Society*, Savy*, Soisy*, Sourced*, Swaper*, TFGcrowd*, ThinCats*, Twino*, Viainvest*, Viventor*, Zopa*.

USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?

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Amerikanische Unternehmen decken 53% der weltweiten Marktkapitalisierung in Aktien ab, mit den Börsen-Giganten Apple, Microsoft, Google, Amazon und Facebook an der Spitze. Die Wallstreet ist die wichtigste Börse auf dem Planeten. Tja, man kommt nicht daran vorbei: Die USA geben im Finanzbereich weltweit den Takt vor.

Abb. 1: Wall Street, New York, USA (Bild von Gerd Altmann von Pixabay)

Doch wie sieht es im Bereich P2P Immobilien Crowdfunding aus? Wer sind die großen Player auf dem US-Markt und was unterscheidet sie von den europäischen Plattformen? Werfen wir einen Blick über den großen Teich.

Die beiden größten Unterschiede zwischen den US- und den europäischen Wettbewerbern sind meiner Meinung nach die folgenden:

  • Bestandsobjekte statt Immobilienentwicklungen: Die amerikanischen Plattformen bieten hauptsächlich Investments in Bestandsobjekte an. Immobilien werden gekauft und dann jahrelang Im Bestand gehalten. Die Mieteinnahmen speisen die regelmäßigen Auszahlungen an die Investoren („Income“). Bei Verkauf der Immobilie partizipieren die Anleger zusätzlich noch am Wertzuwachs („Growth“). Im Gegensatz dazu werden auf den europäischen Plattformen (wie Estateguru*, Crowdestate*, Exporo*, Bergfürst*, etc.) hauptsächlich Immobilienentwicklungen finanziert. Die Projekte decken oftmals den gesamten Prozess vom Grundstückserwerb, Planung und Baugenehmigung, Baudurchführung bis hin zum Verkauf nach Fertigstellung ab. Die Anleger bekommen einen festen Zinssatz, der durch den Gewinn beim Verkauf abgedeckt wird. Einige wenige Plattformen, die auch in Europa Bestandsobjekte finanzieren sind z.B. Exporo* Bestand (Deutschland) , Property Partner* (UK), Housers* (Spanien) und Reinvest24* (Estland). Grundsätzlich haben Investments in Bestandsobjekte ein geringeres Risiko als Entwicklungsprojekte und bieten daher auch niedrigere Renditen.
  • Portfolio statt Einzelprojekte: Viele Plattformen in den USA bieten nur einige wenige Portfolios an, in die Anleger investieren können. Die Portfolios bestehen oftmals aus zig verschiedenen Einzelobjekten. Das erinnert deutsche Anleger an die hiesigen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, die ein ähnliches Konzept verfolgen und viele Einzelprojekte in einen Fonds bündeln um dann ebenfalls durch Mieteinnahmen und Wertzuwächse beim Verkauf Gewinne zu erwirtschaften. Die Plattformen hier bei uns in Europa bieten dem Anleger dagegen die Möglichkeit, die Projekte einzeln auszuwählen, in die er/sie investieren möchte. Da dies wesentlich zeitaufwändiger ist als in ein Portfolio zu investieren, bieten einige Plattformen AutoInvest Features und auch einen Zweitmarkt, um Investitionen einzelner Projekte wieder abstoßen zu können.

Wie sehen die Eckdaten der US- und EU-Plattformen im Vergleich aus? Die beiden bekanntesten P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA sind Fundrise und RealtyMogul. Für Europa treten an: Estateguru* und Exporo*. Hier der Vergleich dieser vier Plattformen im Steckbrief:


Sitz

USA

USA

Estland

Deutschland

Gründung

2010

2013

2013

2014

Investoren

500.000+

190.000+

45.000+

25.000+

Finanziertes Volumen

4.900 Mio. USD

500 Mio. USD

200 Mio. EUR

566 Mio. EUR

Mindestinvest

500 USD

5.000 USD

50 EUR

500 EUR (Entwicklung)

1.000 EUR (Bestand)

Rendite jährlich

9,47%

7,7%

11,86%

5,8% (Entwicklung)

4,4% (Bestand)

Finanzierungstyp

Bestand

Bestand

Entwicklung

Entwicklung, Bestand

Investitionsmöglichkeiten

4 Portfolios

2 Portfolios

Einzelprojekte

Einzelprojekte

Zinszahlung

quartalsweise

monatlich

Je nach Projekt

Endfällig (Entwicklung)

Quartalsweise (Bestand)

Wie fällt der Vergleich der Plattformen USA vs. Europa aus?

  • Die amerikanischen Plattformen haben mehr Investoren für sich gewinnen können und auch bereits ein größeres Projektvolumen finanziert. Das ist auch nicht verwunderlich, da sie bereits etwas länger am Start sind und der US-Markt sehr groß ist. Die Bevölkerung der EU ist zwar mit rund 450 Millionen Einwohnern (natürlich bereits nach dem Brexit) größer als die der USA mit knapp 330 Millionen, der europäische Gesamtmarkt ist aber für die Plattformen durch Sprachbarrieren und verschiedene länderspezifische Rechtsbedingungen lange nicht so einfach zu erschließen wie der US-Markt.
  • Der Mindestinvest liegt mit 500 USD und sogar 5.000 USD bei den US-Playern weitaus höher als wir das von heimischen Anbietern gewohnt sind.
  • Die jährliche Rendite der amerikanischen Portfolios liegt mit 9,47% und 7,7% weitaus höher als bei Exporo* mit 5,8% (Exporo Bestand kommt sogar nur 4,4%), jedoch niedriger als bei Estateguru mit 11,86%. Nicht zu vergessen: Die aus Bestandsobjekten bestehenden US-Portfolios weisen ein niedrigeres Risiko auf als die hauptsächlich in Entwicklungsprojekte finanzierenden EU-Anbieter.
  • Investitionsmöglichkeiten: Fundrise und RealtyMogul bieten nur 4 bzw. 2 Portfolios zur Investition an. Bei Estateguru* und Exporo kann/muss man über die Jahre aus hunderten von Einzelprojekten wählen. Durch den AutoInvest bei Estateguru kann man den Zeitaufwand reduzieren.

Welches Angebot ist für Anleger denn nun attraktiver?

  • Rendite/Risiko-Verhältnis: Vom Rendite/Risiko-Verhältnis her liegen die amerikanischen Plattformen vorne. Renditen von 7-10% für Investitionen in Bestandsobjekte sind in Europa nur schwer zu realisieren. In Europa kommt man eher auf 3-6% bei den P2P Plattformen. Schielt man zu offenen Immobilienfonds wird man mit rund 3% auch nicht glücklicher und ob man das Risiko eingehen möchte, über oftmals 10 Jahre oder mehr in geschlossenen Immofonds hierzulande zu investieren um dann hoffentlich 6-7% realisieren zu können, ist auch fraglich. Dann bleiben noch börsengehandelte Immobilien-AGs (REITs), wobei man hier jedoch die Volatilität der Börsen in Kauf nehmen muss. Mit Entwicklungsprojekten kann man in Europa auf einigen Plattformen (wie Estateguru*) sogar mehr als 10% Rendite erwarten, nur ist das Risiko dann auch höher als bei Bestandsobjekten. 1:0 für die USA.
  • US-Komfort gegen EU-Individualität: Die Anlage in ein oder zwei US-Portfolios ist wesentlich einfacher und komfortabler als das Auswählen vieler Einzelprojekte. Allein das AutoInvest-Feature kann einen da retten, wenn der Zeitaufwand klein gehalten werden soll. Wenn ich jedoch explizit die Einzelobjekte auswählen möchte, dann bin ich bei den EU-Anbietern besser aufgehoben. Das ist bei unseren amerikanischen Freunden nur bei sogenannten „Private Placements“ möglich; die gehen aber häufig erst bei 25.000 USD Mindestinvest pro Projekt los. Das dies eine Geschmacksfrage ist: 2:1 für die USA.
  • Mindestinvest: Hier liegt Europa klar vorne. Schon mit 50 EUR (Estateguru*) oder sogar schon mit 10 EUR (Bergfürst*) können Anlieger sich an Immobilienfanzierungen über die Crowd beteiligen. Investoren auf den US-Plattformen können erst mit 500 USD oder sogar 5.000 USD einsteigen. Das macht 2:2.

Fazit

Die US-Plattformen im Immobilien Crowdfunding Bereich punkten mit einem besseren Rendite/Risiko-Verhältnis. Der niedrigere Mindestinvest der EU-Anbieter macht die hiesigen P2P Investitionsangebote dagegen sehr attraktiv. Bei der Auswahl der Finanzierungsmöglichkeiten liegt es im Auge des Betrachters: US-Komfort gegen EU-Individualität.

Welche Voraussetzungen muss ein Anleger erfüllen, um bei Fundrise, RealtyMogul oder anderen amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen investieren zu können? Und welche Portfolios werden konkret angeboten? Darum geht es im Folgeartikel: US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich

Was ist deine Meinung zu diesem USA vs. Europa Vergleich? Schreib dazu gerne etwas in die Kommentare.

Aktuell gibt es für neue Estateguru Anleger, die sich über diesen Link anmelden*, für alle Invests im April 1% Cashback Bonus. Und bei Exporo gibt es für neue Anleger bei Anmeldung über diesen Exporo Link* sogar 100 Euro Willkommens Bonus.

Estateguru vs. Crowdestate – Trotz Zahlungsverzug und Projektausfällen der Verlustaversion ein Schnippchen schlagen

von

Nein, dieser Artikel ist KEINE Prognose, wie sich Corona, Rezession, Wirtschaftskrise und was uns sonst noch bevorstehen mag, auf deine Finanzen auswirken könnte. Spektakuläre Interpretationen, den todsicheren Blick in die Kristallkugel oder „den ganz heißen Tip“ könnt ihr hier also nicht erwarten. Es geht „lediglich“ um reine Fakten – die aktuelle Leistungsbilanz von Estateguru* und Crowdestate*, die beide zu den beliebtesten P2P Plattformen für Immobilienfinanzierungen in Europa zählen. Und natürlich geht es darum, wie ihr das für eure Anlagestrategie auswerten könnt. Bei Estateguru* erhalten Neukunden aktuell (und noch bis zum 30.04) übrigens einen erhöhten Cashback-Bonus von 1% auf alle Investitionen, einfach über diesen Link* anmelden um den Bonus zu bekommen.

Ich möchte euch als Einleitung kurz von meinem Freund erzählen – und vielleicht findet sich der eine oder andere da ja wieder: Mein Freund Mark interessiert sich für P2P Investitionen in Immobilien und fängt an, kleine Beträge in Projekte mit relativ kurzer Laufzeit zu investieren. Nach kurzer Zeit kommen die ersten Zinsen und dann auch endlich die vollständige Rückzahlung des ersten Projekts. Bingo – es funktioniert! Er wird mutiger und investiert nach und nach in ein paar dutzend Projekte auf mehreren Plattformen. Die meisten Zins- und Rückzahlungen erfolgen fristgerecht, doch es kommt auch zu einigen Verzögerungen. Aber immer noch kein Kapitalverlust! Dann schlittert ein Projektentwickler in die Insolvenz – die Abwicklung kann Jahre dauern und ob/wieviel Kapital zurückfliesst ist nicht absehbar. Außerdem sind einige andere Projekte schon über mehrere Monate im Zahlungsverzug. Was tun? Geld abziehen oder weiter investieren? Natürlich muss Mark mit dem Totalverlust des eingesetzten Kapitals rechnen. Das steht ja auf jeder Plattform, davor warnen Verbraucherschützer und selbstverständlich hat er das irgendwie schon mit einkalkuliert. Doch abseits aller Fakten ist die psychologische Wirkung nicht zu unterschätzen, wenn es dann wirklich zu Verlusten kommt. Er wird tatsächlich Geld verlieren! Auf einmal werden Projekte argwöhnisch beäugt und es wird versucht abzuschätzen, wo denn die Leiche im Keller liegen könnte. Vorbei ist die Leichtigkeit und die nüchterne Betrachtung.

Ich habe das als Anleger schon genauso erlebt wie mein imaginärer Freund Mark. Und vielleicht ging es dir ja auch so oder ähnlich. In der Psychologie und Ökonomie spricht man dabei von der Verlustaversion. Das ist die Tendenz, Verluste höher zu gewichten als Gewinne. Beispielsweise ärgert man sich über den Verlust von 100 € mehr, als man sich über den Gewinn von 100 € freut. Individuen verhalten sich in Entscheidungssituationen irrational, wenn Unsicherheiten eine Rolle spielen. (Quelle: Wikipedia)

Wie kann man denn der Verlustaversion ein Schnippchen schlagen und trotz Unsicherheit und Verlusten weiterhin rational agieren? Im P2P Immobilien Bereich hilft es, sich auf die vorhandenen Leistungsdaten der einzelnen Plattform zu besinnen um so das Risiko so realistisch wie möglich einschätzen zu können.

Wie sieht es denn aktuell bei Estateguru und Crowdestate aus? Estateguru* ist mit 1.365 Projekten und 45.705 Investoren unangefochtener Marktführer im Bereich Immobilien Crowdinvesting in Europa nach Anzahl finanzierter Projekte. Crowdestate* ist auch bereits seit 2014 am Markt und konnte bisher 46.491 registrierte Benutzer für sich gewinnen. 10.384 Investoren haben dort 228 Projekte finanziert. Beide Plattformen können mit Autoinvest und Zweitmarkt aufwarten und haben mit 50 Euro (Estateguru) und 100 Euro (Crowdestate) einen vergleichbar niedrigen Mindestinvest.

Um die Leistungsdaten (Track-Record) der Plattformen zu vergleichen, schauen wir uns den aktuellen Status aller bisher auf den beiden Plattformen finanzierten Projekte an:

Abb. 1: Estateguru vs. Crowdestate – Vergleich Projektstatus

Was sagt uns dieser Vergleich nach Projektstatus?

  • Zurückgezahlt %: Es fällt ins Auge, dass bei beiden Pattformen ungefähr die Hälfte der finanzierten Projekte bereits mit allen Zinsen vollständig zurückgezahlt wurden.
  • Überfällig %: Crowdestate weist aktuell mehr überfällige Projekte auf als Estateguru. Dies beinhaltet alle Projekte, bei denen Zins- oder Kapitalrückzahlungen im Verzug sind. Projekte, die früher einmal überfällig waren, aber mittlerweile vollständig zurückgezahlt wurden, tauchen hier übrigens nicht auf, sondern finden sich unter „Zurückgezahlt“.
  • Ausgefallen %: Auch bei den Projektausfällen liegt Crowdestate gegenüber Estateguru vorne. Auch hier gilt: Ausgefallene Projekte, die mittlerweile schon zurückgezahlt wurden, tauchen hier nicht auf, sondern finden sich unter „Zurückgezahlt“.

Und hier der Anteil der überfälligen und ausgefallenen Projekte im direkten Vergleich:

Abb. 2: Estateguru vs. Crowdestate – Vergleich Projekte im Verzug

Der Anteil der überfälligen Projekte ist bei Crowdestate mit aktuell 11,8% wesentlich höher als bei Estateguru* mit 3,8%. Und auch bei den ausgefallenen Projekten liegt der Anteil bei Estateguru mit 2,9% unter dem Wert von Crowdestate mit 4,5%. Das Risiko des Zahlungsverzugs und/oder Ausfalls lag also bisher bei Crowdestate* höher als bei Estateguru. Ich hatte ehrlich gesagt nicht damit gerechnet, dass dieser direkte Vergleich zu einer so deutlichen Aussage führen würde.

Sollte ich als Anleger also nur noch bei Estateguru* investieren? Die oben dargestellten Leistungsdaten zeigen einen klaren Gewinner. Andererseits ist dies nur eine Komponente zur Einschätzung des Plattformrisikos. Folgende weitere Faktoren spielen dort auch mit rein: Wie sieht das Rückholkonzept der einzelnen Plattform bei überfälligen und ausgefallenen Projekten aus, wie wird dies umgesetzt und welche Erfolgsbilanz weist dies bisher aus? Wie steht das Unternehmen selbst finanziell dar? Außerdem habt ihr wahrscheinlich noch zusätzliche Kriterien, die euch wichtig sind.

Hinweis zur Ermittlung der Werte:

  • Immobilienprojekte: Da der Track-Record von Immobilienprojekten verglichen werden soll, habe ich bei Crowdestate die Unternehmensfinanzierungen, die nichts mit Immobilien zu tun haben, aus der Statistik herausgenommen. Dazu gehören z.B. Unternehmen aus Holzhandel, Fischverarbeitung oder auch Papierverarbeitung.
  • Ausfallrate: Crowdestate weist offiziell keine Projektausfälle aus, deswegen habe ich die Projekte mit mehr als 180 Tagen (6 Monaten) Zahlungsverzug als „Ausgefallen“ deklariert. Dies ist keine wissenschaftlich gesicherte Bewertung, sondern eine von mir getroffene Annahme zur Vergleichbarkeit der Plattformen.
  • Finanzierungsmöglichkeiten: Auf beiden Plattformen können Projekte auch in mehreren Schritten finanziert werden. Jede dieser Finanzierungsmöglichkeiten wird hier als ein separates Projekt gezählt, deswegen wäre es genauer, von Finanzierungsmöglichkeiten als von Projekten zu sprechen. Geht ein Projekt baden, das z.B. in fünf Schritten finanziert wurde, wird dies in der Statistik als fünf überfällige bzw. ausgefallene Projekte dargestellt. Da dies jedoch die übliche Darstellungsweise auf vielen P2P Plattformen ist, habe ich dies so übernommen.

Auf jeden Fall hoffe ich, dass euch der direkte Vergleich der Leistungsdaten von Estateguru und Crowdestate dazu motiviert, halbwegs rational zu reagieren, wenn ihr selbst von verspäteten Zahlungen oder Projektausfällen betroffen seid. Um doch noch einmal kurz die aktuelle Ausnahmesituation aufzugreifen: Es wird auf jeden Fall interessant sein, zu sehen, welche Auswirkungen die Corona-Pandemie auf die Plattformen hat. Wie sieht der Track-Record in 6 oder 12 Monaten aus? Fortsetzung folgt …

Wie habt ihr bisher auf verspätete Rückzahlungen und Projektausfälle reagiert? Welche Änderungen habt ihr an eurem Portfolio deswegen vorgenommen? Ich freue mich wie immer über euer kurzes Feedback in den Kommentaren.

Estateguru bringt ersten Immobilienkredit aus Deutschland auf die Plattform (12% Zinssatz)

von

Estateguru LogoDer baltische Immobilienmarktplatz Estateguru* hat heute den ersten deutschen Immobilienkredit zur Finanzierung auf den P2P Marktplatz online gestellt. Estateguru* hatte schon vorher Kredite ausserhalb des Baltikums für Objekte in Finnland und Italien.

Finanziert wird ein 1,5 Mio Euro Kredit. Anleger erhalten 12% Zinsen (13% für Anleger die mindestens 20.000 EUR investieren). Der Kredit ist mit 2 gewerblich genutzen Immobilien mit einer erstrangigen Hypothek besichert. Die als Sicherheit dienenden Gebäude wurden von der Colliers International GmbH mit 3,8 Mio Euro bewertet. Das Bewertungsgutachten ist vollständig abrufbar für eingeloggte Anleger. Der Kredit dient für den Kauf einer Immobilie als Zwischenfinanzierung mit einer Laufzeit von 12 Monaten. Der Mindestanlagebetrag bei Estateguru ist 50 Euro.

Wer noch nicht Anleger bei Estateguru* ist kann bei Anmeldung über diesen Link* 0,5% Cashback für seine Invests in den ersten 90 Tagen ab Registrierung bekommen.

Anleger diskutieren diesen Immobilienkredit in diesem Thread im P2P Kredite Forum.

 

Meine P2P Immobilien Investments – 3 Jahre, 18 Plattformen und 200 Projektbeteiligungen später

von

Update: Das aktualisierte Fazit findet ihr hier: 5 Jahre, 20 Plattformen, 250 Projekte – Fazit meines P2P Immobilien Investments

Es ist jetzt fast genau 3 Jahre her, dass ich mein erstes Investment auf einer P2P Plattform getätigt habe. Am 11. Februar 2017 erhielt ich eine Email mit dem Satz: „Vielen Dank für Ihre Investition in das Projekt Herriotstrasse auf EXPORO!“. Ein kleiner Schritt für mich als Kleinanleger, aber ein großer für die Menschheit! Na gut, so weltbewegend war das natürlich nicht. Aber für mich war das auf jeden Fall ein Schritt, der nachhaltige Bewegung in mein Portfolio gebracht und mir die P2P Welt eröffnet hat. Zu diesem Zeitpunkt gab es auf allen deutschen Immobilien Crowdinvesting Plattformen gerade mal 10 zurückgezahlte Projekte. Deshalb hatte ich für meinen ersten Versuch nach einem Kurzläufer mit wenig Risiko gesucht. Das Projekt Herriotstrasse in Frankfurt am Main passte für mich genau; es brachte 4,75% jährliche Zinsen über 10 Monate. Im Dezember 2017 erhielt ich dann taggenau die Rückzahlung meines Investments einschließlich der Zinsen. Es fing also gut an aus meiner Sicht.

Mittlerweile habe ich auf 18 verschiedenen P2P Plattformen in Immobilienprojekte investiert. Außerdem habe ich auch auf diversen anderen P2P Plattformen in Verbraucher- und Geschäftskredite investiert. Um jedoch nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, geht es in diesem Artikel ausschließlich um Geldanlage in Immobilien. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen der Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation

Wie ihr seht, ist eine breite Streuung meines Investments das A und O für mich: Diversifikation über Plattformen und Länder hinweg. Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht es folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Warum bin ich auf einigen Plattformen nicht mehr aktiv?

Lendy, Propertymoose, Fundingsecure, Propertypartner: Das Währungsrisiko und der Brexit waren für mich die Gründe, warum ich Anfang bis Mitte 2019 aus allen Plattformen im Vereinigten Königreich ausgestiegen bin. Bei Lendy war ich etwas zu spät dran, denn zwei Projekte waren ausgefallen und die Beteiligungen konnten daher nicht mehr auf dem Zweitmarkt verkauft werden. Dann ging die Plattform auch noch in Konkurs und ich warte daher geduldig auf die Rückzahlung, falls das Kapital durch Verkauf der teils fertiggestellten Projekte zurückgewonnen werden kann und die dann vorhandenen Vermögenswerte nicht von den Kosten der Insolvenzverwaltung aufgezehrt werden. Fundingsecure habe ich übrigens nicht als „Plattform insolvent“ farblich in der Grafik markiert, da ich vor der Insolvenz meine Geldanlage vollständig abziehen konnte. Glück gehabt.

Reacapital: Die Zinsen waren mir mit um die 5% dann doch zu niedrig und es ist jetzt auch schon eine lange Zeit her, dass dort überhaupt ein neues Projekt finanziert wurde.

Zinsland: Nachdem mehrere Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due Diligence Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Kann natürlich auch einfach nur Pech gewesen sein, aber da es bessere Alternativen gab, habe ich dort nicht weiter investiert. Inzwischen wurde Zinsland ja der Marke Exporo einverleibt und bietet daher auf dem eigenen Portal keine neuen Projekte an.

Engel & Völkers: Auch hier sind mir die Zinsen zu niedrig, oftmals unter 5%.

Rendite

„Jetzt mal Butter bei die Fische“: Im Durchschnitt haben die ca. 200 Projektbeteiligungen über alle Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,1%. Die bereits beendeten Projekte haben eine jährliche Rendite von 8,7% erwirtschaftet. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich eine jährliche Rendite von 9,7%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. In meiner Kalkulation rechne ich damit, dass 2% der Projekte ausfallen, was mich ca. 1% Rendite kosten mag, so dass die effektive Rendite mittelfristig hoffentlich etwas über 8% liegen wird. Wer sich wundert, wie ich auf 1% Renditeverlust komme, kann sich diesen Beitrag dazu kurz anschauen.

Zukunft

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein wichtiger Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand zu reduzieren, möchte ich langfristig nur auf 6 bis 8 Plattformen aktiv sein. Und ich werde versuchen, eine zu erwartende Rendite von 10% zu erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt. Ich werde meine Beteiligungen auf der spanischen Plattform Housers auslaufen lassen und mich dann dort verabschieden. Der Track Record ist leider schlechter als bei anderen Anbietern, obwohl ich den Internetauftritt und auch die Projektauswahl grundsätzlich super finde. Auch beim französischen Anbieter Weeximmo werde ich keine neuen Investitionen tätigen, sondern die aktuellen Finanzierungen nur auslaufen lassen. Es gibt ein sehr dünnes Angebot von neuen Projekten (ca. 5 pro Jahr) – da halte ich mich lieber an die großen europäischen Plattformen, die wöchentlich neue Beteiligungsmöglichkeiten verfügbar machen. Auf folgenden 8 Plattformen bleibe ich vorerst aktiv: Exporo*, Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*, Dagobertinvest*, Fundimmo, Clubfunding, Homunity.

Was sind die besten P2P Immobilien Plattformen?

Ich empfehle Estateguru*, Exporo* und Dagobertinvest*.

Sind P2P Immobilien Kredite seriös?

Die Kredite sind in der Regel mit einer Hypothek auf die Immobilie besichert.

Wo finde ich noch mehr Immobilien P2P Plattformen?

Im großen interaktiven Vergleich der P2P Plattformen!

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Für P2P Investoren und Interessierte: Was machst Du genauso? Oder was machst du anders und warum? Welche Plattform/Info fehlt? Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Artikel.

 

Start des Estateguru Sekundärmarktes

von

Estateguru LogoLange, lange war er angekündigt, jetzt steht der Start des Estateguru* Sekundärmarktes unmittelbar bevor. Ich konnte in den letzten Wochen am geschlossenen Betatest teilnehmen und mir so vorab ein Bild von den Funktionen des Zweitmarktes machen. Estateguru hat die Zeit auch genutzt um Feedback der Betatester einzuholen und hat z.B. die Formulierungen in der Sekundärmarkt FAQ nochmals überarbeitet.

Die wichtigsten Fakten zum Zweitmarkt im Überblick:

  • Der Verkäufer zahlt bei erfolgreichem Verkauf eine Gebühr von 2%
  • Es können Kredite in allen Stati zum Verkauf angeboten werden, also auch ausgefallene Kredite
  • Nur ganze Kreditanteile können verkauft werden, eine Stückelung ist nicht möglich
  • Der Verkauf kann zu par oder mit Aufschlag erfolgen. Abschläge sind nicht möglich
  • Der Käufer bekommt alle Zahlungseingänge nach der durchgeführten Kauftransaktion
  • Gekaufte Kredite können für 30 Tage nicht weiter verkauft werden
  • Gelistete Kreditanteile stehen 7 Tage im Zweitmarkt. Findet sich innerhalb dieser Frist kein Käufer werden sie automatisch entfernt

Schritt für Schritt Anleitung zur Bedienung des Estateguru Sekundärmarktes:

Aktivierung Sekundärmarkt
Abb.1 Als erstes musste ich den Sekundärmarkt aktivieren

Nach eine Aktivierung des Sekundärmarktes habe ich probeweise einen Kredit aus meinem Portfolio ausgewählt und zum Verkauf angeboten. Oben rechts ist ein Schieber zur Einstellung des Verkaufspreises. Die Voreinstellung ist ein Preis der 2% Aufpreis entspricht und somit die Verkaufsgebühr egalisieren würde. Ich habe hier einen höheren Preis eingestellt. Darunter sehe ich den AROI den ich bei einem Verkauf realisieren würde und den AROI den der Käufer bekommen würde. Da der AROI des Käufers prominent in der Übersichtstabelle des Sekundärmarktes angezeigt wird, ist er vermutlich ein wichtiges Kaufkriterium und sollte nicht zu niedrig sein. Mein unten eingestellter Kredit fand mit 3,56% auch keinen Käufer in den 7 Tagen.


Abb. 2: Einstellen eines Kredites zum Verkauf

Die von Estateguru gelieferte Definition für AROI ist übrigens „…(Annualised Return on Investment) ist eine geschätzte jährliche Rendite, die auf dem Total Return on Investment basiert“.

Nach dem Klick auf „Investition verkaufen komme ich zu dieser Bestätigungsseite:

Estateguru Sekundärmarkt verkauf bestätigen
Abb. 3: Verkaufsbestätigung

Estateguru Sekundärmarkt
Abb. 4: Ansicht Sekundärmarkt; der von mir angebotene #1301 Kredit hat übrigens einen Käufer gefunden

Und so sieht er aus der Sekundärmarkt. Eine tabellarische Übersicht der angebotenen Kredite. Schön finde ich die AROI Anzeige und die Möglichkeit danach zu sortieren. Als Verbesserungen angeregt habe ich eine Filtermöglichkeit nach Status und eine Anzeige des Aufpreises (im Moment müsste ich auf die Detailseite gehen und mir den selbst ausrechnen. Vielleicht kommt das ja noch.

Auch nachgefragt habe ich nach der Möglichkeit mit Abschlag zu verkaufen. Hier war die Antwort, dass sie zunächst eine möglichst einfache Lösung für den früheren Ausstieg anbieten wollen und den Sekundärmarkt nicht zu kompliziert machen wollen.

Mein erster Eindruck

Der Estateguru Zweitmarkt leistet was er soll: Einen vorzeitigen Ausstieg ermöglichen. Die Gebühr ist mit 2% relativ hoch angesetzt und wird das Transaktionsvolumen vergleichweise gering halten. Bei ausgefallenen Krediten und Krediten in Verzug sollte sich der Verkäufer den Verkauf genau überlegen, denn wenn es positive Neuigkeiten zum Inkasso bei dem Kredit gibt, wird der Kredit vermutlich schneller gekauft, als der Verkäufer reagieren kann.

Wie ist Deine Meinung? Diskutiere im Estateguru P2P Forum mit.