Housers

5 Jahre, 20 Plattformen, 250 Projekte – Fazit meines P2P Immobilien Investments

von

Gastartikel von David

Mein erstes Investment auf einer P2P Plattform ist nun bereits 5 Jahre her: Über Exporo* (100 Euro Willkommensbonus für Dich!) habe ich ein Immobilienprojekt in Frankfurt am Main mitfinanziert und die Rückzahlung einschließlich der Zinsen am Ende der Laufzeit auf den Tag genau erhalten. Ein perfekter Start also ins P2P Crowdinvesting. Mittlerweile habe ich auf 20 verschiedenen P2P Plattformen in rund 250 Immobilienprojekte investiert. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Grafik zum Fazit nach 5 Jahren im P2P Immobilien Crowdinvesting
Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation nach Ländern

Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht die Streuung der Investments der letzten 5 Jahre folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Wem es Spaß macht, der kann die aktuelle Grafik und die Auflistung der Plattformen mit der von vor 2 Jahren vergleichen. Aber auch hier könnt ihr direkt sehen, was sich die letzten 2 Jahre getan hat: Es kamen 4 Plattformen dazu (Homunity, Wiseed, Realt, Evoestate) und von 6 Plattformen habe ich mich verabschiedet (Exporo, Crowdestate, Housers, Bergfürst, Weeximmo, Wiseed).

Warum habe ich meine Aktivität auf einigen Plattformen gestoppt?

Exporo, Bergfürst: Die Zinsen waren mir mit 5-6% bei Exporo und 6-7% bei Bergfürst zu niedrig im Vergleich zum Risiko des Totalausfalls. Und tatsächlich ist bei Exporo mindestens ein Projektentwickler mit mehreren Projekten insolvent gegangen und es gab dabei in einem Fall eine Rückzahlung des Kapitals von 2,6% und keine Zinsen. Solche quasi „Totalausfälle“ kalkuliere ich bei jeder Plattform mit ein, nur ist für mich eine Risikoprämie (Verzinsung) von unter 7% dabei nicht angemessen.
Crowdestate, Housers, Wiseed: Nachdem viele Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due-Diligence-Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Bei Crowdestate und Housers sind bei einigen meiner bereits beendeten Investitionen immer noch Verhandlungen und Insolvenzabwicklungen im Gange. Glücklicherweise bin ich dort nur mit kleinen Beträgen im Rennen, dafür sind diese teilweise schon mehr als 2 Jahre überfällig.
Weeximmo: Es wurden nur selten neue Projekte angeboten und die Kommunikation mit den Investoren (sowohl im Kundenbereich der Webseite als auch direkt mit dem Kundenservice per Email) habe ich als unprofessionell und lückenhaft empfunden. Crowdinvesting scheint nur eine Nebenbeschäftigung für den Betreiber zu sein.

Aktuelle Investments

Aktuell bin ich auf folgenden 7 Plattformen aktiv (die zu erwartende Rendite meiner Investitionen ist in Klammern angegeben):

Wie sieht es mit der erwarteten und tatsächlichen Rendite aus?

Vielleicht die spannendste Frage: Im Durchschnitt haben die ca. 250 Projektbeteiligungen über alle 20 Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,2%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. Die bereits beendeten Projekte haben eine tatsächliche jährliche Rendite von 8,2% erwirtschaftet, wobei Verluste berücksichtigt wurden. Die 1,0% Renditeverlust entspricht (glücklicherweise) meinem kalkulierten Verlust durch Ausfälle von 1%. Wer sich wundert, wie ich auf diese 1% komme, kann sich diesen Beitrag dazu anschauen. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich übrigens eine jährliche Rendite von 9,6%.

Welche Pläne für die Zukunft?

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand gering zu halten, möchte ich langfristig nur auf maximal 5 Plattformen aktiv sein. Und ich möchte eine zu erwartende Rendite von 10% erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt.

Dagobertinvest: Ich werde meine Beteiligungen hier genau beobachten. Es stört mich, dass dort bei vielen Beteiligungen die Laufzeit immer wieder verlängert wird, weil der Projektentwickler nicht in der Lage ist, die Rückzahlung vorzunehmen. Vertraglich ist meistens eine 6-monatige Verlängerung legitim, doch sehr oft wird selbst danach noch mehrfach verlängert. Ein Projekt zum Beispiel lief ursprünglich über 12 Monate und wurde dann vertragskonform um 6 Monate verlängert, dann aber vier weitere Male um 3, 3, 3, und 4 Monate und ich warte immer noch auf die Rückzahlung. Bei einigen anderen Projekten sieht es ähnlich aus. Das es in der Corona-Zeit zu Projektverzögerungen kommt ist verständlich, nur wenn sich das bei vielen Projekten bis sonst wohin hinauszieht, ist das für mich unbefriedigend. Zumal Dagobertinvest meine einzige Plattform ist, bei der ich eine erwartete Rendite von deutlich unter 10% habe. Mich halten dort ehrlicherweise die Projekte in Österreich, Schweiz und Deutschland – soviel zum Thema „Home Bias“ (Heimatmarktneigung). Mal sehen, wie sich das in den nächsten Monaten entwickelt.

Lohnt sich der Aufwand überhaupt?

Dies ist eine berechtigte Frage, insbesondere weil der Großteil der Plattformen kein Autoinvest anbietet, sondern manuelle Investitionen in einzelne Projekte erfordert. Für mich sind neben (a) der Entscheidung für die Asset-Klasse Immobilien insbesondere (b) der Anlagehorizont von 1-3 Jahren, (c) die zu erwartende Rendite von 10% und (d) die Diversifikation über mehrere Länder und viele Emittenten (Projektentwickler) hinweg die ausschlaggebenden Faktoren. In einige andere Anlageformen kann mit wesentlich weniger Aufwand investiert werden und sie bieten auch interessante Möglichkeiten, wie zum Beispiel Aktien-ETFs oder auch offene Immobilienfonds. Aktien-ETFs haben jedoch einen Anlagehorizont von 10-15 Jahren und bei offenen Immobilienfonds muss man sich mit weitaus weniger Rendite begnügen. Im Zusammenspiel der vier genannten Faktoren ist P2P Immobilien Crowdinvesting für mich daher aktuell eine gute Wahl.

Zum Autor: David ist passionierter Investor in P2P Crowdplattformen und ETFs. Über seine Internetpräsenz erpscout.de unterstützt er kleine und mittelständische Unternehmen bei der ERP Lastenheft Erstellung und ERP Software Auswahl.

Für P2P Investoren und Interessierte: Wie gehst du bei der Auswahl deiner Plattformen vor? Was machst du ähnlich oder anders? Ich freue mich auf deinen Kommentar.

Meine P2P Immobilien Investments – 3 Jahre, 18 Plattformen und 200 Projektbeteiligungen später

von

Update: Das aktualisierte Fazit findet ihr hier: 5 Jahre, 20 Plattformen, 250 Projekte – Fazit meines P2P Immobilien Investments

Es ist jetzt fast genau 3 Jahre her, dass ich mein erstes Investment auf einer P2P Plattform getätigt habe. Am 11. Februar 2017 erhielt ich eine Email mit dem Satz: „Vielen Dank für Ihre Investition in das Projekt Herriotstrasse auf EXPORO!“. Ein kleiner Schritt für mich als Kleinanleger, aber ein großer für die Menschheit! Na gut, so weltbewegend war das natürlich nicht. Aber für mich war das auf jeden Fall ein Schritt, der nachhaltige Bewegung in mein Portfolio gebracht und mir die P2P Welt eröffnet hat. Zu diesem Zeitpunkt gab es auf allen deutschen Immobilien Crowdinvesting Plattformen gerade mal 10 zurückgezahlte Projekte. Deshalb hatte ich für meinen ersten Versuch nach einem Kurzläufer mit wenig Risiko gesucht. Das Projekt Herriotstrasse in Frankfurt am Main passte für mich genau; es brachte 4,75% jährliche Zinsen über 10 Monate. Im Dezember 2017 erhielt ich dann taggenau die Rückzahlung meines Investments einschließlich der Zinsen. Es fing also gut an aus meiner Sicht.

Mittlerweile habe ich auf 18 verschiedenen P2P Plattformen in Immobilienprojekte investiert. Außerdem habe ich auch auf diversen anderen P2P Plattformen in Verbraucher- und Geschäftskredite investiert. Um jedoch nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, geht es in diesem Artikel ausschließlich um Geldanlage in Immobilien. Die folgende Grafik gibt einen Überblick, wann ich auf welchen der Plattformen aktiv war bzw. noch immer bin:

Abb. 1: P2P Immobilien Investment nach Plattformen

Diversifikation

Wie ihr seht, ist eine breite Streuung meines Investments das A und O für mich: Diversifikation über Plattformen und Länder hinweg. Nach Ländern, bezogen auf den Sitz der Plattform, sieht es folgendermaßen aus (in der chronologischen Reihenfolge der ersten Investition):

Warum bin ich auf einigen Plattformen nicht mehr aktiv?

Lendy, Propertymoose, Fundingsecure, Propertypartner: Das Währungsrisiko und der Brexit waren für mich die Gründe, warum ich Anfang bis Mitte 2019 aus allen Plattformen im Vereinigten Königreich ausgestiegen bin. Bei Lendy war ich etwas zu spät dran, denn zwei Projekte waren ausgefallen und die Beteiligungen konnten daher nicht mehr auf dem Zweitmarkt verkauft werden. Dann ging die Plattform auch noch in Konkurs und ich warte daher geduldig auf die Rückzahlung, falls das Kapital durch Verkauf der teils fertiggestellten Projekte zurückgewonnen werden kann und die dann vorhandenen Vermögenswerte nicht von den Kosten der Insolvenzverwaltung aufgezehrt werden. Fundingsecure habe ich übrigens nicht als „Plattform insolvent“ farblich in der Grafik markiert, da ich vor der Insolvenz meine Geldanlage vollständig abziehen konnte. Glück gehabt.

Reacapital: Die Zinsen waren mir mit um die 5% dann doch zu niedrig und es ist jetzt auch schon eine lange Zeit her, dass dort überhaupt ein neues Projekt finanziert wurde.

Zinsland: Nachdem mehrere Projekte ausgefallen waren, hatte ich kein großes Vertrauen mehr in die Due Diligence Prüfung der angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Kann natürlich auch einfach nur Pech gewesen sein, aber da es bessere Alternativen gab, habe ich dort nicht weiter investiert. Inzwischen wurde Zinsland ja der Marke Exporo einverleibt und bietet daher auf dem eigenen Portal keine neuen Projekte an.

Engel & Völkers: Auch hier sind mir die Zinsen zu niedrig, oftmals unter 5%.

Rendite

„Jetzt mal Butter bei die Fische“: Im Durchschnitt haben die ca. 200 Projektbeteiligungen über alle Plattformen hinweg unabhängig vom aktuellen Status eine zu erwartende Rendite von 9,1%. Die bereits beendeten Projekte haben eine jährliche Rendite von 8,7% erwirtschaftet. Für die momentan noch laufenden Investitionen erwarte ich eine jährliche Rendite von 9,7%. Bei diesen Werten sind Verluste durch Ausfälle nicht eingerechnet. In meiner Kalkulation rechne ich damit, dass 2% der Projekte ausfallen, was mich ca. 1% Rendite kosten mag, so dass die effektive Rendite mittelfristig hoffentlich etwas über 8% liegen wird. Wer sich wundert, wie ich auf 1% Renditeverlust komme, kann sich diesen Beitrag dazu kurz anschauen.

Zukunft

Immobilieninvestments auf P2P Plattformen werden weiterhin ein wichtiger Bestandteil meines Portfolios sein. Um den zeitlichen Aufwand zu reduzieren, möchte ich langfristig nur auf 6 bis 8 Plattformen aktiv sein. Und ich werde versuchen, eine zu erwartende Rendite von 10% zu erreichen, so dass die tatsächliche Rendite nach Verlusten hoffentlich 9% beträgt. Ich werde meine Beteiligungen auf der spanischen Plattform Housers auslaufen lassen und mich dann dort verabschieden. Der Track Record ist leider schlechter als bei anderen Anbietern, obwohl ich den Internetauftritt und auch die Projektauswahl grundsätzlich super finde. Auch beim französischen Anbieter Weeximmo werde ich keine neuen Investitionen tätigen, sondern die aktuellen Finanzierungen nur auslaufen lassen. Es gibt ein sehr dünnes Angebot von neuen Projekten (ca. 5 pro Jahr) – da halte ich mich lieber an die großen europäischen Plattformen, die wöchentlich neue Beteiligungsmöglichkeiten verfügbar machen. Auf folgenden 8 Plattformen bleibe ich vorerst aktiv: Exporo*, Bergfürst*, Crowdestate*, Estateguru*, Dagobertinvest*, Fundimmo, Clubfunding, Homunity.

Was sind die besten P2P Immobilien Plattformen?

Ich empfehle Estateguru*, Exporo* und Dagobertinvest*.

Sind P2P Immobilien Kredite seriös?

Die Kredite sind in der Regel mit einer Hypothek auf die Immobilie besichert.

Wo finde ich noch mehr Immobilien P2P Plattformen?

Im großen interaktiven Vergleich der P2P Plattformen!

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Für P2P Investoren und Interessierte: Was machst Du genauso? Oder was machst du anders und warum? Welche Plattform/Info fehlt? Schreib es einfach in die Kommentare zu diesem Artikel.

 

Unverhofft 1,5% Rendite in 8 Tagen

von

Nun sagen wir besser, es war so nicht von vorneherein geplant. Aber von vorne. Letzte Woche Mittwoch habe ich mich bei der spanischen Crowdinvesting Plattform Housers* angemeldet, um das Modell zu testen und vor allem um Erfahrungen zu sammeln. Auf die Plattform aufmerksam geworden war ich, weil ein anderer Anleger sie im Forum erwähnt hatte. Das Forum ist häufig eine Fundgrube für Erfahrungen und Neuigkeiten.

Die Anmeldung war schnell erledigt (zur Identifikation Scan hochladen) und die Einzahlung war per Kreditkarte schnell möglich (geht aber auch per SEPA Überweisung). Ich hab dann das erforderliche Minimum von 50 Euro geboten für die rechts abgebildete Immobilie. Diese ist in Barcelona und soll gekauft, renoviert, vermietet und in 60 Monaten wieder verkauft werden. Anleger partizipieren dabei sowohl an den Mieteinnahmen als auch an der hoffentlich eingetretenen Wertsteigerung bei Verkauf. Dieses von Housers* als „Saving“ betitelte Modell ist nur eins der Modelle die Housers anbietet andere Kategorien funktionieren anders, z.B. mit festen Zinssätzen.

Die Plattform bietet eine Fülle von Informationen, sowohl zum Markt als auch zu den einzelnen Objekten.

Anders als viele deutsche Anbieter hat Housers auch einen Zweitmarkt, d.h. Anleger können Anteile an Immobilien der „Saving“ Kategorie auch untereinander handeln. Gestern wurde dieser dann für das Objekt Monec geöffnet und in meiner Übersicht erschien ein „Sell“ Button.

Oh! Das wollte ich natürlich auch ausprobieren. Gedacht, getan. Ich bot meine 50 Anteile zu einem Aufpreis von 1,74% gestern an. Und eben bekam ich die Nachricht per Email, dass sie verkauft wurden.
So wurden aus 50 Euro in 8 Tagen 50,78 Euro. (50,87 Euro Verkaufspreis minus 0,09 Euro Gebühr – die Verkaufsgebühr beträgt 10% des Gewinnes). 78 Cent sind jetzt in absoluten Zahlen kein spektakulärer Gewinn, aber es sind 1,56% Rendite in 8 Tagen. Nun brennt in mir die Frage, ob sich das mit größeren Beträgen wiederholen und optimieren lässt. Ja es ist riskant. Und ja es ist mehr Spekulation als bedachte Anlage.

Also mal betrachten. Auf das Jahr hochgerechnet mit der Internen Zinsfussmethode ergäbe das was ich gemacht habe eine jährliche Rendite von 102,6%. Das ist natürlich aus mehreren Gründen eine Milchmädchenrechnung:

  • Eine lückenlose Wiederanlage ist nicht möglich, da nicht dauernd neue Objekte gelistet werden
  • Nicht ständig wird sich so schnell ein Käufer finden
  • Je größer die Beträge, desto schwieriger wird es Käufer zu finden
  • Und vor allem: je mehr Anleger nach dieser Methode Rendite erzielen wollen, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass es gar nicht klappt und die verkaufenden Anleger auf ihren Anteilen sitzen bleiben.

Monec Handel
Aktuelle Verkaufsangebote für Anteile der Immobilie Monec bei Housers 10.08. (für größere Ansicht klicken)

Im Moment stehen 4.260 Anteile der Monec Immobilie zum Verkauf. Ein Anteil ist dabei 1 Euro ursprüngliches Invest. 4.260 klingt jetzt viel, aber zum Einen war die Gesamtanlagesumme bei Monec 319.000 Euro, es stehen also gerade mal gut 1% der investierten Anteile zum Verkauf, zum anderen verlangen viele Verkäufer auf dem Zweitmarkt Mondpreise wie man in der obigen Ansicht sieht. Die Anteile sind nach Aufpreis sortiert. Das fängt mit moderaten 1% Aufpreis an. Ein Anleger will aber über 30% Aufpreis. Zudem kommt es auf die Größe der Pakete an, da diese nur als ganzes gekauft werden können. Zwar würde man rational als Käufer das Angebot mit dem geringsten Aufpreis kaufen, müsste dann aber 509 Euro investieren. Ich würde vermuten, dass sich kleinere Stückzahlen trotz etwas höheren Preise besser verkaufen.

Interessant wird die situation meines Erachtens, wenn zeitweilig gar keine neuen Angebote auf dem Erstmarkt sind. Dann wird bei neuen Anlegern die Tolerant für Aufpreise auf dem Zweitmarkt sicher höher sein, als zu Zeiten bei denen eigentlich nur Diversifikationsüberlegungen dafür sprechen auf dem Zweitmarkt zu einem geringen Aufpreis zu kaufen.

Letztendlich sind solche wie der von mir gemachten Gewinn das Ergebnis von Marktinffezienzen und -intransparenzen. Auch bei vielen P2P Kreditmärkten mit einem Zweitmarkt kann der Handel von Krediten genauso lukrativ oder gar noch lukrativer als die Anlage am Erstmarkt sein.

Ich werde jedenfalls weiter experimentieren und auch bei der nächsten Housers* Immobilie schauen, ob ich einen sehr kurzfristigen Gewinn erzielen kann. Über den Fortgang werde ich im Forum weiter berichten.

Aktuell gibt es bei Housers* einen Bonus. Wer sich anmeldet und mindestens 50 Euro investiert bekommt 50 Euro Bonus (Promo Code „PFH–REF–60778“,nicht auszahlbar, nur anlegbar). Update 11.08.: Aktuell gibt es bei Kartenzahlung 1% Cashback zusätzlich obendrauf (bis 19.08). Wird sofort gutgeschrieben. Und ein Festzinsangebot mit 10% Zinsen für 12 Monate für eine Immobilie in Valencia wird gerade gelistet.