reit

RichUncles ist eine der wenigen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA, die für ausländische Investoren geöffnet sind. Wie in diesem Beitrag beschrieben, können Anleger über den „RW Holdings NNN REIT“ in ein breit diversifiziertes Portfolio von Bestandsobjekten investieren. Jetzt schauen wir uns näher an, wie sich die Rendite zusammensetzt und wie die Ausschüttung erfolgt. Außerdem geht es um die Knackpunkte Zweitmarkt und Steuern und den Investmentprozess.

Rendite und Ausschüttungen

Die Rendite liegt aktuell bei ca. 7%. Leider wird die Rendite auf der RichUncles Webseite nicht transparent ausgewiesen. Der Gewinn eines REIT ergibt sich aus den monatlichen Dividendenzahlungen, die unter anderem aus den Mieteinnahmen gespeist werden, und aus der Wertsteigerung der Immobilien. Um als REIT qualifiziert zu bleiben, müssen die reichen Onkels übrigens mindestens 90% des steuerpflichtigen REIT-Jahreseinkommens ausschütten. Die Ausschüttungen erfolgen monatlich als Dividendenertrag an die Aktionäre. Es gibt auch nicht besonders viele Reviews und Erfahrensberichte, die da konkreten Einblick gewähren. Einige Anleger berichten, dass sie bisher konstant 6% Dividendenrendite über die monatlichen Ausschüttungen erhalten haben. Kombiniert mit der ca. 1% jährlichen Wertsteigerung kommt man dann also auf 7% Gesamtrendite. Die Wertsteigerung kann an der Entwicklung des NAV („net asset value“, Nettovermögenswert oder Nettoinventarwert) abgelesen werden. Dieser wird im Gegensatz zu den monatlichen Ausschüttungen einmal jährlich offiziell bekanntgegeben. Der NAV je Anteil (oder Aktie) hat sich jeweils zum Stichtag 31. Dezember folgendermassen entwickelt: 10,05 USD (2017), 10,16 USD (2018), 10,27 USD (2019). Die Wertsteigerung beträgt also etwas mehr als 1 Prozent. Die Laufzeit der Investition wird ebenfalls nicht konkret kommuniziert, ich habe etwas von 4-7 Jahren gelesen, würde meine Hand dafür aber nicht ins Feuer legen. Generell ist die Investition in Bestandsobjekte auf jeden Fall langfristig zu sehen.

Investmentprozess

Nach der Registrierung auf der Plattform erfolgt auch die Investition vollständig online und ist denkbar einfach. Zuerst wird der gewünschte Anlagebetrag abgefragt, wobei es ab 500 USD los geht:

Dann wird festgelegt, ob die Dividenden automatisch angelegt oder ausgeschüttet werden sollen:

Das war’s dann auch schon. Dann muss nur noch der gewählte Anlagebetrag auf das RichUncles Bankkonto überwiesen werden.

Verkauf der Anteile

Derzeit gibt es keinen Sekundärmarkt, auf dem die Beteiligungen an andere verkauft werden können. Richuncles bietet jedoch nach einer Mindesthaltedauer von 90 Tagen den Rückkauf der Anteile an. Dies ist nicht garantiert, das Unternehmen stellt jedoch fest, dass es einen Antrag auf Aktienrückkauf bisher nie abgelehnt hat. Was kostet dieser Aktienrückkauf? Es wird eine Verwaltungsgebühr berechnet, die je nachdem, wie lange die Anteile gehalten wurden, jährlich sinkt: Innerhalb des 1. Jahres ab Erwerb der Beteiligungen werden 3% des Investmentbetrags abgezogen, im 2. Jahr sind es dann noch 2%, im 3. Jahr sinkt die Gebühr auf 1%, und nach mehr als 3 Jahren Haltedauer werden die Anteile kostenlos zurückgekauft.

Steuer, Währungsrisiko und Bankkonto

Ein RichUncles Mitarbeiter erklärte mir, dass in Deutschland steuerlich ansässigen Investoren 15% Quellensteuer von der monatlichen Dividendenzahlung direkt abgezogen werden. Inwieweit dies gegenüber dem Fiskus hier bei uns geltend gemacht werden kann, müsstet ihr mit eurem Steuerberater klären.

Da die Investition in USD erfolgt, ist natürlich auch das Währungsrisiko nicht zu unterschätzen.

Als Anleger auf RichUncles muss man ein Bankkonto in den USA besitzen, von dem die Ein- und Auszahlungen erfolgen. Dies kann über Dienstleister wie Transferwise* zur Verfügung gestellt werden. Der RichUncles Support teilte mir explizit mit, dass diese Konten von der Plattform unterstützt werden.

Fazit

RichUncles bietet ein solides Investment in ein breit diversifiziertes Portfolio von Bestandsobjekten mit einem guten Rendite/Risiko-Profil. Die Rendite der reichen Onkels von 7% kann in Deutschland mit Bestandsobjekten auf P2P Plattformen schwer erzielt werden. Als Vergleich erzielt Exporo* (Bestand) durchschnittlich 4,4% Rendite, auf der spanischen Plattform Housers* sieht es ähnlich aus. Dass Ausschüttungen monatlich erfolgen, ist sehr erfreulich; auch dass die Dividenden automatisch reinvestiert werden können. Der RichUncles REIT ist ab 500 USD investierbar, bleibt jedoch ein langfristiges Investment, bei dem die Laufzeit leider nicht klar ist. Es können jedoch Anteile zurückgegeben werden. Dabei fallen bei einer Haltedauer von unter 3 Jahren bis zu 3% Gebühren an. Den automatischen Abzug von 15% Quellensteuer, das Währungsrisiko bei Investments in USD und auch die Notwendigkeit eines US-Bankkontos sollte man als deutscher Anleger nicht vergessen. Letzteres kann über Dienstleister wie Transferwise* erfolgen und stellt daher keine unüberwindbare Hürde dar. Für wen ist RichUncles interessant? Für langfristige Investoren, die in Immobilien-Bestandsobjekte investieren und dabei die Schwankungen an der Börse umgehen möchten.

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Anmerkung des Herausgebers:

Zu diesem Artikel von David gebe ich zu bedenken:

• beim Invest in US REITs gibt es deutlich liquidere Alternativen. Es gibt sehr viele börsengehandelte REITs, die über einen Broker an der Börse gekauft und verkauft werden können
• es gab diverse Kritikpunkte an der im Artikel genannten Firma in der Vergangenheit (einfach mal googlen)
• stimmt zum derzeitigen Zeitpunkt ein Invest in einen REIT, der in Gewerbeimmobilien investiert, mit der eigenen Anlagestrategie überein?

Die reichen Onkels in Amerika sind in diesem Fall Ray Wirta and Harold Hofer, die Gründer von RichUncles.com. Sie wollen mit ihrer P2P Crowdfunding Plattform direkte Immobilieninvestitionen für Privatanleger schon mit kleinen Beträgen möglich machen. Und das Beste ist: Auch Anleger aus Deutschland können dort investieren. Damit gehört RichUncles zu dem erlesenen Kreis von Immobilien Crowdfunding Plattformen aus den USA, die für ausländische Investoren geöffnet sind. Die beiden populärsten US-Plattformen Fundrise und RealtyMogul wurden in einem früheren Beitrag näher vorgestellt (US-Immobilien mit hohen Renditen: P2P Crowdfunding macht’s möglich), gehören aber leider nicht dazu. Darüber wollen wir jetzt aber nicht weiter lamentieren, sondern schauen uns die reichen Onkels mal etwas näher an.

Aktuell bietet RichUncles eine einzige Investitionsoption an: Ein auf Gewerbeimmobilien fokussiertes Portfolio, das sowohl Büro- und Industrieimmobilien als auch einige Einzelhandelsimmobilien einschließt. Wer sich darüber wundert, dass man in den USA grundsätzlich eher in Immobilien-Portfolios und nicht in Einzelobjekte investiert, so wie europäische Anleger das von hiesigen Plattformen wie Estateguru oder Exporo gewohnt sind, kann sich diesen Artikel kurz anschauen: USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?

Die Investition in das Portfolio läuft über den RW Holdings NNN REIT, der vorher auch „Rich Uncles NNN REIT“ genannt wurde, und seit 2016 Anlegergelder einsammelt. Da der Begriff REIT hierzulande nicht so bekannt ist, gibt es weiter unten eine kurze Erläuterung dazu.

Das Portfolio

Worin investiert man denn konkret? Das Immobilienportfolio des „RW Holdings NNN REIT“ besteht aus 45 Immobilien (bestehend aus 19 Einzelhandels-, 14 Büro- und 12 Industrieimmobilien) in 14 US-Bundesstaaten und umfasst 2,4 Millionen Quadratmeter. Die Vermietungsquote liegt bei 96 Prozent und die durchschnittliche Restmietdauer beträgt 6,2 Jahre (Stand 30. November 2019). Das Vermögen des REIT beläuft sich auf 507 Mio. USD, die Verbindlichkeiten auf 225 Mio. USD (Stand 31. Dezember 2019). Zu jedem einzelnen Objekt werden auf der RichUncles Webseite detaillierte Informationen bereitgestellt:

Der vollständige Prospekt („Prospectus“) steht Anlegern übrigens zum Download zur Verfügung und hat einen Umfang von 461 Seiten inkl. 8 Vertragszusätzen. (Anmerkung: Nein, ich habe ihn nicht durchgelesen …)

Der Fremdkapitalanteil ist auf max. 50% festgelegt und man konzentriert sich auf Einzelmieterimmobilien mit kreditwürdigen Mietern. RichUncles ist ein Triple Net Lease Fund („dreifacher-Nettomiete-Fonds“; auch NNN abgekürzt). Der Mieter kommt dabei für alle Kosten der Instandhaltung der Immobilie einschließlich der Steuern und Versicherungen auf, so dass der Vermieter seinen Aufwand gering hält und sein Cashflow gut planbar wird.

Rendite und Mindestinvest

Und jetzt kommen wir zu den für die meisten Anleger wahrscheinlich wichtigsten Kennzahlen: Die Rendite liegt aktuell bei ca. 7% und der Mindestinvest beträgt 500 USD. Da die Rendite auf der RichUncles Webseite leider nicht transparent ausgewiesen wird, erläutere ich im Folgeartikel etwas näher wie man auf diese 7% kommt und wie sie sich zusammensetzt.

Nicht nur RichUncles, sondern viele P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den USA bieten Investitionen in REITs an. Deswegen eine kurze Erläuterung dazu.

Was ist ein REIT?

REITs (Abkürzung für Real Estate Investment Trust) sind Unternehmen, die Immobilien besitzen, betreiben oder verwalten. Dies kann unterschiedlichste Objektarten einschließen: Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren oder Bürogebäude, auch Krankenhäuser, Pflegeheime, Hotels, Data Center oder Mobilfunkmasten. Die Besonderheit von REITs ist die Befreiung von der Unternehmenssteuer und die Verpflichtung, jährlich mindestens 90% des zu versteuernden Einkommens an ihre Anleger als Dividenden auszuschütten. Es gibt börsennotierte REITs, deren Anteile wie jede andere Aktie auch gehandelt werden. Die Angebote von Rich Uncles werden als öffentlich registrierte, nicht-börsliche REITs eingestuft. Diese sind insoweit „öffentlich“, als sie bei der US-Finanzaufsicht SEC registriert sind, so dass die Öffentlichkeit ihr Angebot einsehen kann. Sie werden jedoch nicht auf dem freien Markt , d.h. an den Börsen, gehandelt. Der dritte Typus von REITs sind sogenannte Private REITs. Diese melden sich nicht bei der SEC an und ihre Aktien werden auch nicht an den Börsen gehandelt. (Quelle: National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT))

Wie verbreitet sind REITs?

Seit es 1960 mit den ersten REITs in den USA los ging, hat sich diese Anlageklasse mittlerweile in mehr als 35 Ländern verbreitet. Die weltweite Marktkapitalisierung liegt aktuell bei 1 Billion USD, wobei etwa die Hälfte allein auf die USA entfällt. Zu den größeren REIT Märkten zählen unter anderem Australien, Frankreich, Großbritannien und Japan. Bei uns in Deutschland steckt diese Anlagemöglichkeit leider noch in den Kinderschuhen; es stehen aktuell lediglich fünf börsengehandelte REITs zur Verfügung. Das mag daran liegen, dass die Deutschen ihre offenen Immobilienfonds (OIF) lieben, in denen mehr als 100 Milliarden Euro stecken. Warum soll ein Unternehmen in Deutschland sich denn auch als REIT zertifizieren lassen und dadurch gezwungen sein, 90% des Gewinns ausschütten zu müssen, wenn es über einen OIF genug Kapital einsammeln kann und die Anleger mit einer jährlichen Ausschüttung von lediglich 2 bis 3% happy sind? Kurz noch einmal zu den US-REITs: Aktuell geben etwa 1.100 REITs in den USA Steuererklärungen ab, von denen 225 an den Börsen gehandelt werden. Dies bedeutet, dass die überwiegende Mehrheit der US-REITs nicht gehandelt wird, so wie auch der REIT von RichUncles.

Fazit

Der öffentlich registrierte, nicht-börsliche „RW Holdings NNN REIT“, in den Anleger auf der amerikanischen Plattform RichUncles investieren können, ist eine interessante Anlagemöglichkeit für langfristig orientierte Anleger, die auch deutschen Investoren offen steht. RichUncles bietet ein solides Investment in ein breit diversifiziertes Portfolio von Bestandsobjekten mit einem guten Rendite/Risiko-Profil, ohne dabei den Schwankungen wie bei börsengehandelten REITs ausgesetzt zu sein.

Wie setzt sich die Rendite von 7% zusammen und wie erfolgt die Ausschüttung? Was ist zu den Themen Zweitmarkt und Steuern zu sagen und wie läuft der Investmentprozess ab? Das wird im Folgeartikel erläutert.

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Anmerkung des Herausgebers:

Zu diesem Artikel von David gebe ich zu bedenken:

• beim Invest in US REITs gibt es deutlich liquidere Alternativen. Wie im Artikel erwähnt, gibt es sehr viele börsengehandelte REITs, die über einen Broker an der Börse gekauft und verkauft werden können
• es gab diverse Kritikpunkte an der im Artikel genannten Firma in der Vergangenheit (einfach mal googlen)
• stimmt zum derzeitigen Zeitpunkt ein Invest in einen REIT, der in Gewerbeimmobilien investiert, mit der eigenen Anlagestrategie überein?