Der US-Immobilienmarkt gilt als attraktiv. Selbst Privatanleger können sich über P2P Crowdfunding mit relativ geringen Summen daran beteiligen. Der vorherige Beitrag (USA vs. Europa – Wo gibt es die attraktiveren P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen?) gibt dazu einen kurzen Überblick und es wird ein Vergleich zu dem Angebot in Europa gezogen. Renditen von knapp 10% machen natürlich hellhörig.
Doch welche Voraussetzungen muss ein Anleger erfüllen, um bei Fundrise, RealtyMogul oder anderen amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen investieren zu können? Und welche Finanzierungsmöglichkeiten werden konkret angeboten? Darum geht es in diesem Artikel.
Portfolios
Ein großer Unterschied zu den EU-Plattformen besteht in den angebotenen Finanzierungsmöglichkeiten. Anstatt in Einzelprojekte investieren zu können, werden oftmals auf jeder US-Plattform nur einige wenige Portfolios angeboten, die viele Objekte bündeln.
Fundrise bietet 4 verschiedene Portfolios zur Investition an. Ab 500 USD kann in das „Starter Portfolio“ investiert werden. Dividenden werden quartalsweise ausgezahlt und der Anleger partizipiert zusätzlich am Wertzuwachs der Immobilien. Ab 5.000 USD Mindestinvest bietet Fundrise folgende „Core Plan“ genannte Portfolios an:
Die drei Varianten unterscheiden sich darin, in welchem Verhältnis sich die Gesamteinnahmen („Total Return“) aus den beiden Komponenten Dividende („Dividends“) und Wertzuwachs („Appreciation“) zusammensetzen: Variante A „Supplemental Income“ setzt voll auf Dividende und nur in geringem Maße auf Gewinn durch Wertzuwachs der Immobilie. Dies führt zu sicheren, aber auch geringen Gesamteinnahmen. „Balanced Investing“ setzt auf eine ausgewogene Mischung aus beiden Komponenten. Option C „Long-Term Growth“ setzt mehr auf Wertzuwachs und nimmt eine geringere Dividende in Kauf, was jedoch auf lange Sicht zu der höchsten Rendite der drei Portfolios führt.
Die durchschnittliche Rendite aller Portfolios betrug 2019 übrigens 9,47%, wobei die jährliche Gebühr von 1% dort schon abgezogen ist. Auch bei diesen drei „Core Plans“ werden die Dividenden quartalsweise ausgeschüttet.
Als Investor muss ich mich also nur für eine dieser vier Portfolios entscheiden. Die Laufzeit ist nicht im Voraus festgelegt. Da es keinen Zweitmarkt gibt und die Beteiligungen auch nicht an der Börse handelbar sind, ist dies eine langfristige Geldanlage. Anteile könne jedoch vierteljährlich an Fundrise zurückgegeben werden. Wenn man weniger als 5 Jahre investiert war, ist dafür eine Gebühr zu entrichten, die nach dem bereits investierten Zeitraum gestaffelt ist.
RealtyMogul bietet aktuell zwei Portfolios an, in die Privatinvestoren ab 5.000 USD investieren können:
Das Portfolio „MogulREIT I“ beinhaltet Büro- und Einzelhandelsobjekte und und punktet mit monatlichen Ausschüttungen. „MogulREIT II“ hat seinen Fokus auf Wohnimmobilien gelegt und zahlt die Gewinne vierteljährlich aus. Die durchschnittliche jährliche Rendite wird mit 7,7% angegeben, wobei die jährlich anfallenden Gebühren dort schon in Abzug gebracht wurden. Die Gebührenstruktur ist im Gegensatz zu Fundrise leider sehr unübersichtlich, so daß ich keinen genauen Prozentsatz ermitteln konnte.
RealtyMogul bietet kein Rücknahmeprogramm und auch keinen Zweitmarkt. Das investierte Kapital ist also auf jeden Fall bis zum Ende der Laufzeit gebunden, wobei die Laufzeit der Anlage leider nicht klar ersichtlich ist.
Wer kann investieren?
Die Mehrheit der US-Plattformen für P2P Immobilien Crowdfunding sind nur für sogenannte akkreditierte Investoren („accredited investors“) zugänglich. Wer ist ein akkredierter Investor?
In den Vereinigten Staaten wird die Definition des akkreditierten Investors von der „Securities and Exchange Commission“ (SEC) in Regel 501 der Verordnung D festgelegt. Um ein akkreditierter Investor zu sein, muss eine Person in den letzten zwei Jahren über ein Jahreseinkommen von mehr als 200.000 USD verfügen oder über mehr als 300.000 USD Einkommen gemeinsam mit dem Ehepartner. Eine Person wird auch als akkreditierter Investor angesehen, wenn sie entweder einzeln oder gemeinsam mit ihrem Ehepartner ein Vermögen von mehr als 1 Million US-Dollar hat (wobei der Wert des Hauptwohnsitzes nicht dazugehört).
Das ist natürlich schon eine massive Hürde für die meisten Anleger. Die oben genannten Portfolios von Fundrise und RealtyMogul stehen jedoch auch nicht-akkredierten Investoren offen. Das ist einer der Gründe, warum diese beiden Plattform zu den populärsten in den USA gehören.
Und nun zu der wichtigen Frage: Stehen Fundrise und RealtyMogul auch deutschen Privatanlegern offen? Jetzt kommt der Moment der Wahrheit: Leider nein. Beide Plattformen akzeptieren nur Privatanleger mit Wohnsitz in den USA. Über einen Umweg kann es dann aber doch klappen: Da auch juristische Personen akzeptiert werden, könnte man über ein in den USA registriertes und steuerzahlendes Unternehmen (z.B. eine LLC) als Investor auftreten und dann sein Geld anlegen. Der Aufwand lohnt sich aber wahrscheinlich erst ab einer gewissen Größenordnung, die den Rahmen des normalen Privatinvestors sprengt.
Trotz dieses Dämpfers am Ende wollte ich Euch durch den vorherigen und diesen Artikel einen kurzen Einblick geben, wie das Angebot der beiden populärsten P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen in den Vereinigten Staaten aussieht.
Gibt es denn US-Plattformen, die nicht-akkreditierte private Investoren mit Wohnsitz in Deutschland akzeptieren? Ja, glücklicherweise gibt es einige Anbieter, bei denen wir direkt investieren können. Zugegebenerweise gehören sie zu den etwas kleineren und unbekannteren Anbietern. Im nächsten Beitrag stelle ich euch einige davon vor.
Danke für den interessanten Artikel, auch wenn es für die meisten Anleger eher nicht so interessant sein wird (aufgrund der rechtlichen Vorgaben). Trotzdem ein spannender Weg, um mehr über den Immobilienmarkt in den USA zu erfahren, der in den nächsten Monaten ja auch sehr interessant werden könnte.
Worin besteht der Unterscheid zu einem REIT?
Viele, wenn nicht sogar die meisten, Finanzierungsmöglichkeiten auf amerikanischen P2P Immobilien Crowdfunding Plattformen sind REITs. Bei RealtyMogul sieht man es schon am Namen, das ist aber nicht auf allen Plattformen so. Diese REITs werden jedoch nicht auf dem freien Markt, d.h. an den Börsen, gehandelt. Im nächsten Artikel über eine US-Plattform, in die auch deutsche Investoren investieren können, wollte ich etwas näher darauf eingehen. Auf jeden Fall vielen Dank für die gute Frage!