Offtopic: Haus kaufen, 6% garantierte Mietrendite pro Jahr

Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Heute mal ein ganz anderes Thema, das nichts mit P2P oder Crowdinvesting zu tun hat.

Es handelt sich um eine Anlagemöglichkeit, bei der eine komplette Immobilie erworben wird in Großbritannien mit einer garantierten jährlichen Mietrendite von 6%.

Da ein ganzes Haus gekauft wird, liegt der Mindestinvest mit ca. 70.000 Pfund auch entsprechend hoch.

Das ist m.E. vor allem im Vergelich zu Mietrenditen die derzeit beim Kauf einer deutschen Immobilie erzielbar wären interessant.

Hier mal die Vorteile dieser Anlage in Stichpunkten
+ Garantierte Mietrendite von 6% jährlich in den ersten 3 Jahren, danach 5% jährlich oder höher
+ Dem Anleger gehört das Haus. Es gibt also eine hohe Sicherheit
+ Der Anbieter FindUKproperty kümmert sich um alles. Hausverwaltung, Reparaturen, Auswahl und Betreuung der Mieter
+ Eventuelle Leerstände (zwischen Vermietungen) gehen zu Lasten des Anbieters, nicht zu Lasten des Anlegers
+ Zusätzlich zu den Mieteinnahmen profitiert der Anleger von den Wertsteigerungen der Immobilie in vollem Umfang
Nachteile:
+ Das Invest ist in GBP: Anleger aus dem Euroraum unterliegen also Währungseffekten
+ Die Objekte werden unter Aspekten der maximalen Steigerung der Mietrendite ausgesucht. Es handelt sich um ältere Immobilien die im Norden von England liegen und nicht in „hippen“ Gegenden wie London oder Cornwall

Wie funktioniert das Angebot?

FindUKProperty* ist ein Unternehmen, das sich auf die Vermittlung und Verwaltung von Mietobjekten für Investoren spezialisiert hat, die nach schlüsselfertigen, automatischen Investitionen in Mietimmobilien im Vereinigten Königreich mit garantierten Mieteinnahmen und der Möglichkeit für Wertsteigerungen suchen.

Sie bieten passiven Anlegern aus Großbritannien und der ganzen Welt kostengünstige Anlageimmobilien. Alle Immobilien befinden sich in 28 Städten im Nordosten und Nordwesten Englands und sind entweder bereits an Mieter vermietet oder werden vermietet, bevor sie zur Investition angeboten werden.

FindUKProperty bietet ein komplettes Paket, sie finden Immobilien, renovieren sie und verkaufen sie dann an Investoren weiter, zusammen mit einer kompletten Immobilienverwaltungslösung, die eine unkomplizierte, unkomplizierte Investitionsmöglichkeit mit garantierten Mieteinnahmen von 6 % bietet.

Anleger kaufen Immobilien und profitieren von langfristig garantierten Mieteinnahmen und Kapitalwachstum. Es spielt keine Rolle, ob die Immobilie ständig vermietet ist oder renoviert werden muss, Find UK Property kümmert sich um alles und der Anleger erhält 6 % der Investition. Keine zusätzlichen Kosten nach dem Erstkauf.
Das Unternehmen besteht seit über 15 Jahren und verwaltet derzeit mehr als 2.000 Häuser für über 1.000 Kunden.

FindUKproperty hat dabei 2 Haupteinnahmequellen

1) Die Differenz zwischen der rund 8% Mietrendite die der Mieter tatsächlich zahlt und den 6% die garantiert an den Anleger ausgeschüttet werden. Dafür trägt FindUKProperty aber auch den gesamten Verwaltungsaufwand, sucht die Immobilien aus, führt Reparaturen durch und trägt das Leerstandsrisiko.
2) Sie verdienen eine Marge an den Renovierungsabeiten, die sie durchführen bevor sie dem Käufer die Immobilie schlüsselfertig anbieten. Also eine gewisse Marge zwischen ihrem Einstandpreis+Renovierungskosten und dem Preis zu dem sie das Haus an den Anleger verkaufen.

Der Anleger besitzt die Immobilie vollständig und vollständig in seinem Namen (oder einer beliebigen Firma, mit der er die Immobilie kauft) und steht im britischen Grundbuch und Find UK Property wird als Verwalter der Immobilie aufgeführt. Wenn es also Probleme mit Lizenzen gibt, Behörden, Steuern, Verbände usw. gehen die Mitteilungen an sie und nicht an den Kunden.

Defacto wird also Find UK Property Mieter des Anlegers und ist dafür verantwortlich, die 6% Miete pro Jahr zu zahlen. Bisher haben sie in über 10 Jahren noch nie eine Zahlung an einen Anleger verpasst.
FindUK Property kategorisiert die Immobilien in 8 Kategorien um den Auswahlrpozess zu erleichtern (siehe Tabelle)

Nach dem Kauf ist der Vertrag für die Verwaltung durch FindUKProperty zunächst für 3 Jahre fix, d.h. der Vertrag kann vor Ablauf dieser Zeit nicht gekündigt und die Immobilie nicht weiterverkauft werden.

Nach den ersten 3 Jahren kann der Anleger wählen, ob er die Kontrolle über die Immobilie übernehmen und sie selbst verwalten, verkaufen, darin wohnen oder beim garantierten Mietsystem von Find UK Property bleiben möchte, jedoch sinkt das garantierte Einkommen ab sofort auf 5 % Zu diesem Zeitpunkt müssen häufig größere Renovierungsarbeiten und Reparaturen durchgeführt werden, um die Immobilie vermietbar zu halten und den britischen Mietstandards zu entsprechen. Die Mieteinnahmen werden dann am Ende jedes Jahres überprüft und basierend auf der Inflation und den Mieteinnahmen des Mieters und der aktuellen Immobilienbewertung erhöht (nie verringert).
Fast alle Anleger verlängern nach den 3 Jahren einfach, lassen es also als komplett passive Anlage weiterlaufen

Warum in britische Immobilien im Norden Englands investieren?

Bei der Betrachtung von reinen Investitionsobjekten zur Miete sind zwei Renditefaktoren zu berücksichtigen. Das eine ist die Mietrendite und das andere Wertsteigerungen.

Wertsteigerung

UK Die Immobilienpreise im gesamten Vereinigten Königreich haben seit dem Zweiten Weltkrieg eine durchschnittliches Wertsteigerung von etwa 7,5 % verzeichnet. Immobilien verdoppeln ihren Wert etwa alle 10 oder 11 Jahre. Die Wertsteigerung war im gesamten Vereinigten Königreich langfristig sehr ähnlich. In letzter Zeit hat sich der Süden des Landes mit zweistelligen Renditen sehr gut geschlagen, während der Norden weniger zugelegt hat.
In den nächsten 10 bis 20 Jahren wird der Norden des Landes voraussichtlich besser abschneiden, da viele mit HomeOffice Jobs auf der Suche nach weniger städtischen Umgebungen aus den größeren Städten wegziehen. Insgesamt liegt das Immobilienwertwachstum auf lange Sicht im Durchschnitt bei etwa 7,5 % pro Jahr (oder hat es in der Vergangenheit getan).

Hauspreise für Terraced Houses im Nordosten Quelle: UK Land Registry

Mietrenditen nach Regionen

Der ganze Kauf-Prozess für Anleger ist auf der Website ausführlich beschrieben.

Nachdem ein Reservierungsformular unterschrieben ist, ist eine Anzahlung von 3000 Pfund zu leisten (liegt auf einem client account im Namen des Anlegers). Sobald neue Immobilien zur Verfügung stehen bekommt der Anleger mindestens 20 Exposés zur Auswahl.

Hat sich der Anleger entschieden wird der Kauf durch einen beauftragten britischen Solicitor (Notar/Anwalt) abgewickelt. Dieser sorgt auch für die Eintragung ins Grundbuch.

Gebühren: Es fällt eine einmalige Gebühr von 999 Pfund an. Zudem zahlen Ausländer 2% Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis.

Informativ ist auch dieses Video von FindUKProperty
https://www.youtube.com/watch?v=RsWS41uxUbo

Es gibt auch 5 BBC Dokumentationen, in denen die Firma vorkommt:
BBC 2017 https://www.youtube.com/watch?v=I-E0XPBSX_Y&feature=emb_imp_woyt
BBC 2018 https://www.youtube.com/watch?v=sV16r93nfE8&feature=emb_imp_woyt
BBC 2019 https://www.youtube.com/watch?v=sV16r93nfE8&feature=emb_imp_woyt
BBC 2020 https://www.youtube.com/watch?v=gb8svB0WQy0&feature=emb_imp_woyt
BBC 2021 https://www.youtube.com/watch?v=qjIBC2jCmnw&feature=emb_imp_woyt

Ich hab eine begrenzte Anzahl Rabattcodes, die ich herausgeben kann. Wer Interesse an einem Invest hat kann mir einfach ein Email schreiben und bekommt einen Code mit dem es 200 Pfund Rabatt auf den ersten Invest gibt. 200 Pfund Rabatt sind jetzt nicht super viel bei 70.000 Pfund Invest aber besser als nichts.

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Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Einen Punkt hab ich noch bzgl. der Kosten vergessen.
Im ersten Jahr ist die Gebäuderversicherung schon im Preis enthalten.
Ab dem 2. Jahr muss sie bezahlt werden. Rund 100 Pfund im Jahr. Von der Abwicklung ist da aber nichts zu tun. Die Gebäudeversicherung wird von FindUKProperty vermittelt. Die Kosten - rund 100 Pfund im Jahr - werden von der auszuzahlenden Miete einbehalten.
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nobodyofconsequence · P2P Legende Anmeldedatum: 02.09.2007 Beiträge: 5228

Wie immer läuft es auf die Frage hinaus: wer garantiert? Warum macht derjenige das Geschäft nicht selber, wenn es eines ist?
Norden Englands, puh, der ist jetzt schon strukturschwach, jetzt stelle ich mir noch einen ScotExit vor, plus einen eh schon etwas überhitzen britischen Immobilienmarkt.
Frei von Risiken ist es nicht.

Mein Haupt-Bedenken wäre: die Garantierendite ist weit jenseits der langjährigen, durchschnittlichen Rendite von Immobilien.

Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Wenn Du Zeit hast, schau mal die 5 BBC Videos. Vor allem die beiden neusten.
Da werden u.a. Mietrenditen von 8,5% bzw. 12,5% prognostiziert von einem von der BBC eingeschalteten Immobilienagent. Natürlich weiß man nicht ob die erzielt wurden.
Aber wenn ein Objekt 8,5% erwirtschaftet und der Anleger davon nur 6% erhält, dann gibt das für den Anbieter schon einen erheblichen Cashflow aus der Differenz (selbst unter Berücksichtigung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten), vor allem da er keinen Kapitaleinsatz hatte (unter Vernachlässigung des Kapitals dass er für 8-10 Wochen für die Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf eingesetzt hatte).

Die Immobilienpreise lt. Immobilienagent sind auch ungefähr auf dem Niveau, dass FindUKproperty ansetzt. Okay ein paar Tausender verdienen sie auch daran.

Aber ich stimme Dir zu, dass eins der Hauptrisiken ist wie sich die Wirtschaft in der Region entwickelt. 4 von 5 von der BBC gezeigte Objekte waren in Burnley, direkt ausserhalb Manchester. Laut BBC ist Burnley ein aufstrebender Standort der Flugzeugindustrie.

Die britische Wikipedia zu Burnley: Burnley has retained a strong manufacturing sector, and has strong economic links with the cities of Manchester and Leeds, as well as neighbouring towns along the M65 corridor. In 2013, in recognition of its success, Burnley received an Enterprising Britain award from the UK Government, for being the "Most Enterprising Area in the UK".[2] For the first time in more than fifty years, a direct train service now operates between the town's Manchester Road railway station and Manchester's Victoria station, via the newly restored Todmorden Curve, which opened in May 2015.
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Sascha-K · Anmeldedatum: 18.08.2017 Beiträge: 425

Warum sich solch ein Klotz ans Bein binden? Lieber diversifiziert an der Börse in BDCs und CEFs investieren oder in Immo-Projekte breit gestreut auf verschiedenen Plattformen. Sind dann zwar keine Mietobjekt - aber die Rendite ist höher, die Bindung des Kapitals kürzer, die Diversifikation der Immobilien und der dahinter stehenden Unternehmen höher...
Sehr absolut keinen Grund dort einzusteigen.

Ich bin außerbörslich in vielen Immobilien in den USA investiert (kein REIT) - Rendite zwischen 8 und 10 Prozent. Aber eben breit gestreut.
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BDC-Investor an der Börse
Sei Schlau - wähl' Blau!

Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Eine Frage, die eben per Email kam, ist die nach den Steuern. Das läuft easy.
Ich bin kein Steuerberater. Fragen zur persönlichen Situation bitte einem Steuerberater stellen.
Ich gebe hier nur das wieder, was dazu auf der FindUKproperty Website steht. Ich hab die Angaben nicht überprüft.

Laut FindUKproperty gilt für nicht in UK ansässige Anleger ein Freibetrag von 12570 Pfund im Jahr. Wenn der Anleger also keine anderen Einkünfte aus UK hat, dann ist der Mietertrag zumindest der ersten FindUKProperty in UK steuerfrei. Dennoch müssen sich Anleger dazu in UK steuerlich registrieren und die Mieterträge angeben. Das organisiert FindUKproperty für den Anleger.
Natürlich müssen die Mieterträge im Heimatland versteuert werden.
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Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Mikefamex · Anmeldedatum: 04.01.2019 Beiträge: 1651 Wohnort: Frankreich

Sind die oben angeführten 8 Haustypen als Eigentumswohnungen zu verstehen?

Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Nein das sind (Reihen-)Häuser. In den BBC Videos sind konkrete Beispiele von den kleinen Häusern vor und nach der Renovierung zu sehen.
Die sind halt alt. Würde sagen das Baujahr der gezeigten Häuser wird irgendwann in der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts gewesen sein. Sind halt nach heutigen Masstäben ziemlich klein. Nach der Renovierung fand ich aber sehen die okay aus.
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Claus Lehmann · Site Admin Anmeldedatum: 31.08.2007 Beiträge: 18008

Update: hab noch einige Background Checks gemacht. U.a. hab ich zwei von den Testimonials via Linkedin gefunden und kontaktiert. Beide sehr zufrieden. Der eine Anleger hat 2015 in 2 Häuser investiert, diese aber letztes und dieses Jahr wieder verkauft (an FindUKProperty), da er das Geld für eine Anzahl auf ein Haus in London brauchte.
Der andere hat 3 Häuser, seit 2013 und besitzt sie immer noch. Abwicklung durch FindUKProperty läuft reibungslos, Geld kam immer pünktlich.
Zudem hat er die Firma vielen weiterempfohlen aus seinem Bekanntenkreis und ist mit einigen weiter in KOntakt. Auch bei denen laufe es problemlos.
Vor seinem ersten Kauf habe er sehr viel Zeit reingesteckt um die Firma zu überprüfen. U.a. hat er alle die Vereinigungen angerufen von den FindUKProperty auf ihrer Website angibt, dass sie Mitglied sind und hat verifiziert, dass sie wirklich Mitglied sind und dass es keine Beschwerden gibt.

Beide empfehlen die Firma uneingeschränkt.
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Sascha-K · Anmeldedatum: 18.08.2017 Beiträge: 425