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Lirokuja Business loan (Finnland)  
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buttchopf23



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BeitragVerfasst am: 06.02.2018, 13:09    Titel: Lirokuja Business loan (Finnland) Antworten mit Zitat

Ich habe mir den finnischen Kredit mal näher angeschaut (Informationen von EG) und finde diesen nicht so schlecht.

Der Kreditnehmer ist die Libris Group (Immobilienfirma) und auch Eigentümer des Hauptmieters (Libris OY) des Produktionsgebäudes. Die Schuldnervertreterin Irene A. hat via EG schon einmal ein Projekt finanziert (unter einer anderen Firma: Madara Street Business loan), in welchem ich auch investiert war. Die monatlichen Zinszahlungen sowie die Rückzahlung kamen pünktlich (von seltenen 1 bis 2 Tages Verspätungen mal abgesehen). Zur Libris Group gehört auch das Sopruse Shopping Center in Tartu.

Die Libris OY (Druckfirma) hat gemäss vorhandenen Angaben 2017 einen Reingewinn von 28k Euro erzielt, was nicht gerade viel ist, wenn man bedenkt, dass die Firma 25 Vollzeitstellen bekleidet und sich in einem Sektor mit hohem Margendruck und Innovationsbedarf befindet. Diese Zahlen sollte man aber im Kontext sehen: Wir wissen nicht wie die vorherigen Jahre liefen, eventuell wurden 2017 hohe Investitionen getätigt (oder schon seit Jahren nicht mehr) etc. Was wir aber wissen: Die Eigentümerin (Libris Group) kennt die Finanzzahlen genauestens (hoffe ich zumindest Wink) und ist davon überzeugt, dass genügend Ertrag erwirtschaftet wird im Druckgeschäft um die Miete zu decken. Plus scheint es noch freie Flächen zu geben, welche man glaubt vermieten zu können und so die Erträge aus der Vermietung noch verbessern zu können. Die Kreditzinsen sollten von der Libris Group problemlos aus den Mieterträgen finanzierbar sein.

Die Immobilie ist einem Aussenbezirk von Helsinki, und scheint eine gute Anbindung an Schnellstrassen sowie an die Autobahn zu haben.

Was mir zusätzlich gefällt ist, dass es monatliche Zinszahlungen geben wird, hier werden wir schnell sehen, ob es ein gutes Investment ist oder nicht. Was mir weniger gefällt ist die Tatsache, dass es der erste Kredit in Finnland ist, Auslandexpansionen sind nicht immer gut gegangen (man kann sich auch die Zentenes Geschichte bei EG anschauen -> 1. Schuldner aus Lettland, und hat wohl noch keine Zahlung pünktlich abgeliefert). Was mich stört (obwohl das eher ein Detail ist): Die Kontaktperson gibt eine private Emailadresse an und keine lautend auf Libris Group oder so. Das stört mich immer, wenn ich sowas sehe.

Sollte, entgegen meiner Erwartung, der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen und die Immobilie müsste verkauft werden, dauert dies sicher länger. Ich glaube nicht, dass der Markt für solche Gebäude sehr liquide ist. Ich kenne die Situation von Geschäftsimmoblien in Finnland nicht, aber ich glaube es ist einfacher ein Wohnhaus zu verkaufen. In diesem Fall müssten wir hoffen, dass der LTV von 63% hält was er verspricht…

Fazit: Entgegen meiner anfänglichen Skepsis habe ich mein Standardgebot von EUR 50 auf diesen Kredit abgegeben. Ich bin durchaus positiv gestimmt gegenüber diesem Projekt. In einigen Wochen werden wir sehen, ob ich mit meiner Einschätzung Recht behalten werde. Ich poste hier, sobald ich eine Zahlung, oder nicht, erhalten habe.



Wie ist euer Eindruck? Habe ich was vergessen oder mich irgendwo geirrt?
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Zedandi



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BeitragVerfasst am: 06.02.2018, 21:30    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Vielen Dank für die interessante Analyse Buttchopf, ich bin auch mit 50€ drin (hat der Autoinvest gemacht).

Allerdings gehört, wenn ich es recht verstehe, das Sopruse Shopping Center in Tartu nicht zu Libris, sondern nur den selben Eigentümern, die auch Libris besitzten. D.h. eines der beiden kann unabhängig vom anderen pleite gehen.

Warum sollte eine Immobilienfirma eine Druckerei besitzen? Sehe da wenig Synergien. Libris Group OÜ wurde erst vor einem Jahr gegründet und kommt mir eher wie ein Finanzvehikel vor (SPV), das estnische Steuersystem kann für so etwas ziemlich vorteilhaft sein (nachgelagerte Besteuerung etc.). Der erste Kredit von Irene A. (Madara 14) ist übrigens anscheinend der Sitz von Libris Group OÜ aber rechtlich unabhängig, also alles ziemlich kompliziert. Und Irene A. ist auch noch an 3 weiteren Firmen beteiligt: https://www.inforegister.ee/AANWWAY-IRENE-ARTMA
Ihr Partner Jarl Karjatse (bei Libris & Madara mit dabei) ist sogar an 6 weiteren beteiligt: https://www.inforegister.ee/CRINPCZ-JARL-KARJATSE
Ist im Immobilienbereich mit SPV etc. wahrscheinlich aber nicht so ungewöhnlich, jedenfalls traue ich mir darüber kein Urteil zu.

Die Lage scheint mir auch ziemlich gut zu sein. Ins Zentrum und an den Hafen von Helsinki sind es 25 min., der alte Flughafen ist praktisch genau nebenan und allgemein ist die Region für Finnland sehr dicht besiedelt. Inwieweit das für einer Druckerei vorteilhaft ist, weiß ich nicht aber ist sicher nicht schlecht wenn man einen Käufer sucht. Ne Wohnimmobilie oder ein Bürogebäude wäre mir trotzdem lieber.

Irgendwie gefällt mir dieser Kredit trotzdem nicht so wirklich. Aber irgendetwas muss sich EstateGuru ja dabei gedacht haben, als sie sich entschieden haben den ersten finnischen Kredit gleich so extrem groß werden zu lassen. Wäre jedenfalls extrem schlechte PR wenn so ein Riese gleich der erste Verlust werden würde...
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buttchopf23



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BeitragVerfasst am: 06.02.2018, 22:26    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Zedandi hat Folgendes geschrieben:


Allerdings gehört, wenn ich es recht verstehe, das Sopruse Shopping Center in Tartu nicht zu Libris, sondern nur den selben Eigentümern, die auch Libris besitzten. D.h. eines der beiden kann unabhängig vom anderen pleite gehen.


Bei nochmaligem Lesen scheint mir, dass du da Recht hast, auch wenn es nicht explizit so dasteht. Vermutlich macht es aus Risikoüberlegungen Sinn, verschiedene Firmen für verschiedene Projekte zu haben.

Zedandi hat Folgendes geschrieben:

Warum sollte eine Immobilienfirma eine Druckerei besitzen Sehe da wenig Synergien. .


Vermutlich ist das ein Zulieferer für die anderen Firmen der Besitzer. Oder die Besitzer betreiben die Firma schon seit Ewigkeiten und können nicht loslassen. Aber eben, reine Spekulation. Schlussendlich spielt mir das in dem Zusammenhang auch keine Rolle.
Zedandi hat Folgendes geschrieben:

Libris Group OÜ wurde erst vor einem Jahr gegründet und kommt mir eher wie ein Finanzvehikel vor (SPV), das estnische Steuersystem kann für so etwas ziemlich vorteilhaft sein (nachgelagerte Besteuerung etc.). Der erste Kredit von Irene A. (Madara 14) ist übrigens anscheinend der Sitz von Libris Group OÜ aber rechtlich unabhängig, also alles ziemlich kompliziert. Und Irene A. ist auch noch an 3 weiteren Firmen beteiligt: https://www.inforegister.ee/AANWWAY-IRENE-ARTMA
Ihr Partner Jarl Karjatse (bei Libris & Madara mit dabei) ist sogar an 6 weiteren beteiligt: https://www.inforegister.ee/CRINPCZ-JARL-KARJATSE
Ist im Immobilienbereich mit SPV etc. wahrscheinlich aber nicht so ungewöhnlich, jedenfalls traue ich mir darüber kein Urteil zu.


Vermutlich hat das steuerliche Gründe und dient wohl auch der Risikostreuung. Ich denke auch, dass dieser Setup nicht ungewöhnlich ist für die Immobranche.


Zedandi hat Folgendes geschrieben:

Die Lage scheint mir auch ziemlich gut zu sein. Ins Zentrum und an den Hafen von Helsinki sind es 25 min., der alte Flughafen ist praktisch genau nebenan und allgemein ist die Region für Finnland sehr dicht besiedelt. Inwieweit das für einer Druckerei vorteilhaft ist, weiß ich nicht aber ist sicher nicht schlecht wenn man einen Käufer sucht. Ne Wohnimmobilie oder ein Bürogebäude wäre mir trotzdem lieber.


Vielleicht wollen sie die ungenutzten Flächen Zalando Finnland oder so vermieten Laughing Eine gute Verkehrsanbindung ist wahrscheinlich auch für eine Druckerei vorteilhaft. Es sieht schon so aus auf den Bildern, als ob die viel produzieren. Die Ware und Rohmaterial muss ja auch versendet werden (kürzere Wege = tiefere Kosten, bei tiefen Margen evtl wichtig?). Aber ja, das ginge definitiv auch an einem ländlicheren Standort.
Zedandi hat Folgendes geschrieben:

Irgendwie gefällt mir dieser Kredit trotzdem nicht so wirklich. Aber irgendetwas muss sich EstateGuru ja dabei gedacht haben, als sie sich entschieden haben den ersten finnischen Kredit gleich so extrem groß werden zu lassen. Wäre jedenfalls extrem schlechte PR wenn so ein Riese gleich der erste Verlust werden würde...


Mir passt der Kredit ganz gut, auch wenn ich über viele Dinge nur mutmassen kann. Genau die Überlegung seitens EG habe ich mir auch gemacht. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die mit dem bisher grössten Kredit (und dann noch in einem neuen Markt) ein grosses Wagnis eingehen wollen. Hier besteht ein enormes Reputationsrisiko. Und schlussendlich müssen wir Investoren auch Vertrauen in die Fähigkeiten der Plattform haben. Die werden hier sicherlich eine genaue Prüfung vorgenommen haben.

Viele Dank zedandi, dass du dir die Zeit genommen hast und einige wertvolle Punkte beigesteuert hast Very Happy
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BeitragVerfasst am: 06.02.2018, 22:26    Titel: Antworten mit Zitat

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Zedandi



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BeitragVerfasst am: 06.02.2018, 23:56    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

buttchopf23 hat Folgendes geschrieben:

Viele Dank zedandi, dass du dir die Zeit genommen hast und einige wertvolle Punkte beigesteuert hast Very Happy


Bitte, ich bin jedenfalls gespannt wie dieser Kredit sich entwickeln wird, würde mein Vertrauen in EG doch ziemlich erschüttern wenn der in die Binsen gehen würde. In knapp einem Monat wissen wir (etwas) mehr.
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Thep2pinvestor



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BeitragVerfasst am: 07.02.2018, 14:01    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Zedandi hat Folgendes geschrieben:
Vielen Dank für die interessante Analyse Buttchopf, ich bin auch mit 50€ drin (hat der Autoinvest gemacht).



Der Autoinvest ist immer mindestens 500 EUR scheint mir ? Oder gibt's da einen Trick wie man das reduzieren kann ?
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Oktaeder



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BeitragVerfasst am: 07.02.2018, 14:12    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Nur wenn du die erweiterten Optionen verwenden willst. Bei 50€ bietet er auf einfach alles.

Zum finischen Kredit: da halte ich mal schön die Füße still und schau von außen zu.
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MrP



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BeitragVerfasst am: 07.02.2018, 17:01    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Ich bin ja gespannt ob der finnische Kredit in den 3 Tagen noch vollständig finanziert wird.
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Zedandi



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BeitragVerfasst am: 07.02.2018, 17:13    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Oktaeder hat Folgendes geschrieben:
Nur wenn du die erweiterten Optionen verwenden willst. Bei 50€ bietet er auf einfach alles.


Richtig und genau deshalb bin ich nun auch in diesem Kredit drin Rolling Eyes
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buttchopf23



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BeitragVerfasst am: 07.02.2018, 18:16    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

MrP hat Folgendes geschrieben:
Ich bin ja gespannt ob der finnische Kredit in den 3 Tagen noch vollständig finanziert wird.


Der wird schon voll
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pointsman



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BeitragVerfasst am: 08.02.2018, 13:50    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Bin auch mit dabei, über autoinvest. Na ja, warten wir's ab. Ich hoffe allerdings auch dass EG ihre Hausaufgaben ordentlich gemacht haben, bevor sie das Ding online gestellt haben.
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buttchopf23



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BeitragVerfasst am: 09.02.2018, 13:02    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Zitat:
Loan Lirokuja business loan is fully invested


So, erste Hürde geschafft.
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Zedandi



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BeitragVerfasst am: 10.02.2018, 11:45    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Zitat:

Thank you for investing in the Lirokuja business loan.

We hereby provide you with updated information regarding the final structure of the financed project and the collaterals. Based on the legal advisors from Estonian and Finnish law firms (TGS Baltic and Lexia Finland) and the particularities of Finnish legal order, as well as the group companies of the borrower and the process of acquisition of real estate property (incl. removal of previously existed collaterals) the final structure of the loan is as follows:

Libris Group OÜ is the borrower.
The invested funds are used for the acquisition of the building located at Lirokuja 2. The owner of the building will be a subsidiary of the borrower - Ferriet Oy, registry code 2854323-4.
There are 2 collaterals for the loan:
A Collateral established under Finnish law (panttikirjat), which includes a mortgage of land lease and the building (located on the Lirokuja 2 real estate), total in the amount equal to 1,5 times the loan amount, i.e. in the sum of 2,400,000 euros. The Collateral is registered in the Finnish Land Register and ‘pantikirjat’ are in electronic form, whereby Estateguru tagatisagent OÜ is registered as the pledgee on behalf of investors. The building is immediately registered as a part of the land lease mortgage and will be covered by the same mortgage. In addition to the mortgage registered in the name of Estateguru tagatisagent OÜ also the ‘pantikirja’ issued in the name of the city of Helsinki will remain in force on the 1st rank and are issued to secure the obligations arising from the land lease agreement in the amount of EUR 61,162 and EUR 52,138 (that is to secure the performance of the claim in the amount up to 113 300 euros). The mortgage registered in the name of Estateguru tagatisagent OÜ will remain on the 2nd rank behind the claim of Helsinki city though in practise this does not affect the strength of the collateral; among other things, in accordance with the mortgage agreement to be concluded between the owner of the Collateral and Estateguru tagatisagent OÜ, the latter will be able to control the performance of the payments to the city of Helsinki under the land lease agreement.
100% of the shares of Ferriet Oy, registry code 2854323-4 – the company belonging to the borrower – will be pledged in the name of Estateguru tagatisagent OÜ.
Personal guarantees: legal person’s guarantee provided by Libris OY and physical person’s guarantee provided by Jarl Karjatse, the member of the board of the borrower and a qualified shareholder in the company acquiring the real estate property.

In accordance with the timeframe set by our legal advisors, the collaterals will be registered and the loan amount paid out on Monday 12 February 2018.


Was soll jetzt der Quatsch? Sie ändern die Kreditstruktur nachdem der Kredit voll ist? Ich bin noch nicht so lange bei EG, ist das normal? Korrigiert mich, falls ich mich irre aber war vorher auch schon mal die Rede von der Stadt Helsinki? Wenn ich das richtig sehe verpachtet die Stadt Helsinki das Grundstück und deshalb wird deren Forderung erstrangig abgesichert, die EG-Forderungen haben dann offiziel zweiten Rang (aber wegen der geringen Höhe der erstrangigen Forderung sieht es EG nicht so eng und hat den Kredit trotzdem als Erste Hypothek gekennzeichnet)...
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buttchopf23



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BeitragVerfasst am: 10.02.2018, 12:29    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Von Helsinki war nicht die Rede und die Strukturänderung im Nachhinein finde ich nicht so toll. Ich hätte trotzdem investiert, wenn das vorher klar gewesen wäre, aber so....

Kann man jetzt sein Gebot stornieren? Mal sehen was EG dazu sagt...
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Zedandi



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BeitragVerfasst am: 10.02.2018, 13:35    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

buttchopf23 hat Folgendes geschrieben:
Von Helsinki war nicht die Rede und die Strukturänderung im Nachhinein finde ich nicht so toll. Ich hätte trotzdem investiert, wenn das vorher klar gewesen wäre, aber so....

Kann man jetzt sein Gebot stornieren? Mal sehen was EG dazu sagt...


Würde mich auch mal interessieren ob man das Gebot noch stornieren könnte (habe ich jetzt nicht vor aber wäre gut zu wissen). Beunruhigt bin ich wegen den 50€ noch nicht aber würde es echt schade finden, wenn wegen sowas (falls der Kredit in die Binsen geht) die Reputation von EG leiden würde weil mir sagt die Plattform bisher eigentlich zu.
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buttchopf23



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BeitragVerfasst am: 12.02.2018, 14:41    Titel: Re: Lirokuja Business loan (Finnland) (Estateguru) Antworten mit Zitat

Mein Gebot wurde storniert, obwohl ich das nicht verlangt hatte Laughing Erklärung von EG zur Strukturänderung:

Zitat:
The background for changing the loan structure is that despite EstateGuru getting the legal second rank mortgage, EstateGuru is the first rank borrower and the first rank will be established for the Helsinki city. Reasoning for this is, that the property is situated on the city's land and due to this the city is claiming a mortgage to cover for potential rent debt in the future - currently, there is no debt and this is just a legal precaution for the city. Unfortunately, this was only discovered in the very last legal structuring and due to this we were not able to communicate this aspect sooner. This could be compared to (in other countries) Tax Authorities claiming their debt before the established mortgage, however in Finland the legal framework is such that the potential claim is to be set previously as a mortgage.

However, EstateGuru will also be gaining a deposit from the borrower, that would potentially cover any debts in the rental payments to the city. Therefore, EstateGuru itself has control over the payments and there is no opportunity for missing the payments. As a result to this, purely from a legal point of view - the investors' risk remains at the same level and nothing could harm their position.

That being said, of course you are welcome to make your own investment decisions and the investment amount has been released on your account!

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